Mietrecht

Locationmiete, Technikmiete
Mietrecht

Mietrecht spielt eine große Rolle auch im Veranstaltungsbereich: Hallen werden ge- und vermietet, Technik wird ge- und vermietet… Unter diesem Menüpunkt stellen wir die Besonderheiten dieses Rechtsgebietes dar.

Hier spielt dann oft auch das Thema Versammlungsstättenverordnung eine Rolle. Weitere Informationen dazu finden Sie im Menüpunkt Baurecht.

Das Mietrecht unterscheidet im BGB (ab § 535 BGB) zwischen Wohnraummiete und Sonstige Miete. Bei der Wohnraummiete gibt es viele Besonderheiten, die es bei der Gewerbemiete nicht gibt. Auch im Internet oder in der Literatur finden sich hauptsächlich Urteile oder Darstellungen zur Wohnraummiete, was man aber nicht einfach so auf die Gewerbemiete übertragen kann. Daher sollten Sie vorsichtig sein, wenn Sie im Internet oder in Büchern etwas zur „Miete“ lesen, da dies dann nicht immer zur veranstaltungsspezifischen Miete passt.

Die Miete unterscheidet sich von der Leihe: Bei der Leihe wird die Sache kostenfrei überlassen, bei der Miete wird ein Mietpreis verlangt. Dabei spielt es keine Rolle, wie man das Kind nennt: Eine Firma, die sich als „Technikverleih“ bezeichnet, will ja nicht allein aufgrund ihres Firmennames ihr Equipment kostenlos an den Veranstalter „verleihen“. Daher legt man den Begriff aus und versteht darunter eine Vermietung.

Allgemeine FAQ zum Mietrecht:

Was gehört in einen Location-Mietvertrag? Unsere Checkliste

Was muss alles in einem Mietvertrag für eine Location geregelt werden? Das finden Sie in unserer Checkliste:

Zur Checkliste Mietvertrag

Ab wann muss Miete für die Halle bezahlt werden?

Der Mieter muss erst dann Miete bezahlen, wenn er vom Vermieter auch die Schlüssel für die Mietsache bekommen hat.

Für den Vermieter gilt:

Er muss beweisen, dass/wann er den Schlüssel an den Mieter übergeben hat. Der Vermieter sollte sich die Schlüsselübergabe daher schriftlich quittieren lassen:

  • welche Schlüssel,
  • Anzahl der Schlüssel,
  • Zeitpunkt der Übergabe,
  • Empfänger der Schlüssel.

Für den Mieter gilt:

Hat er den Schüssel bekommen, schuldet er auch dann die Miete, wenn er die Mietsache gar nicht nutzt (z.B. wenn der Künstler erkrankt ist und das Konzert deshalb abgesagt werden musste).

Muss eine Stadt ihre Halle an eine Partei vermieten?

Die Stadt ist Hallenbetreiberin/Eigentümerin einer Halle, und eine Partei möchte dort einen Parteitag abhalten. Ist die Stadt verpflichtet, die Halle zur Verfügung zu stellen?

Gemeinden und Städte sind grundsätzlich verpflichtet, einer nicht verbotenen Partei ihre kommunalen Einrichtungen zu überlassen. Aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes darf eine Gemeinde keine Partei bei der Überlassung bevorzugen oder einzelne Parteien ausschließen.

Es sind also zwei Fälle zu unterscheiden:

1.) Die Stadt vermietet grundsätzlich auch an eine politische Partei:

Wenn eine Gemeinde also ihre Halle der Partei A zur Verfügung stellt, muss sie dies auch bei jeder anderen Partei tun, sofern diese nicht verboten ist. Insoweit besteht dann also für Städte oder Gemeinden, die zugleich Hallenvermieter sind, ein so genannter Kontrahierungszwang, die privatautonomen Entscheidungen sind dabei eingeschränkt.

Dies gilt aber nur, wenn die Halle der Gemeinde oder Stadt gehört. Anders wäre es, wenn die Halle eben nicht (mehr) der Gemeinde gehört, sondern einem privaten Träger. Befindet sich die Halle also im Eigentum einer GmbH, so gelten hier die Maßstäbe des Zivilrechts: Jeder Vermieter darf entscheiden, mit wem er einen Vertrag schließt (von diesem Grundsatz gibt es allerdings auch wieder wenige Ausnahmen!). Dies gilt auch dann, wenn einziger Gesellschafter der Betreiber-GmbH die Gemeinde oder Stadt sei.

2.) Die Stadt vermietet grundsätzlich nicht an politische Parteien:

Bspw. kann eine Benutzungsordnung die Überlassung bei politischen Veranstaltung ausschließen, dann darf aber die Stadt wirklich keiner Partei die Halle überlassen – tut sie es doch, riskiert sie, dass sich andere Parteien auf diese Ausnahmen berufen und die Überlassung verlangen können, es gilt dann wieder Ziffer 1.


Vermietung an Parteien: Das Prioritätsprinzip

In einem vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg entschiedenen Fall hatte eine Partei im Zuge des Bundestagswahlskampfes eine Stadthalle mieten wollen, die Stadt aber erklärte, die Halle sei zu allen angefragten Terminen bereits anderweitig belegt.

Gemeinden müssen alle Parteien gleich behandeln, wenn sie Parteien ihre kommunalen Einrichtungen zur Verfügung stellen: Wenn an eine Partei zu Wahlkampfzwecken bzw. für politische Veranstaltungen überlassen wird, dann muss an alle für solche Veranstaltungen überlassen werden.

Das Problem in diesem Fall: Zum angefragten Termin sollte eigentlich ein Sportbetrieb stattfinden, der dort regelmäßig stattfindet und auch schon zeitlich zuvor angemeldet war.

Eine Gemeinde könne eine Stadthalle zwar grundsätzlich nach der Reihenfolge der Anmeldungen oder Reservierungen vergeben (sog. Prioritätsprinzip). Da allerdings die Gemeinde schon früher einmal die Halle für Veranstaltungen freigegeben hat, obwohl zeitlich vorrangig Sportbetrieb angemeldet war, hätte sie im Interesse einer gleichmäßigen Verwaltungspraxis entscheiden müssen, ob sie nicht auch einen Termin für die angefragte Wahlkampfveranstaltung „freiräumen“ müsse. Und dies habe die Gemeinde hier unterlassen, so das Gericht.


Was tun bei Mängeln der Mietsache?

Der Bundesgerichtshof (kurz: BGH) hat eine bestimmte Reihenfolge festgelegt, die der Mieter einhalten muss, wenn er einen Mangel an der Mietsache entdeckt. Andernfalls risikiert er sogar die Kündigung.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter Schimmel entdeckt und in den nächsten vier Monaten die Miete nicht bezahlt – und dabeo aber versäumt, dem Vermieter zu sagen, dass es Schimmel gibt. Nach Ansicht des BGH hätte der Mieter aber zuerst den Mangel anzeigen müssen und erst dann die Miete mindern dürfen.

 Hinweis  Das Urteil bezieht sich ausdrücklich auf das Wohnraummietrecht, und nicht auf Gewerbemietrecht. Da der „private“ Mieter aber immer sehr stark geschützt wird (deutlich mehr als der Gewerberaummieter), können die Grundsätze dieses Urteils auch auf das für die Eventbranche durchaus vorkommende Gewerbemietrecht übertragen werden.

Gegenseitige Pflichten im Mietrecht:

Wenn zwei Vertragspartner einen Vertrag geschlossen haben (hier einen Mietvertrag), ergeben sich aus dem Vertragsverhältnis einerseits Rechte, andererseits Pflichten: Der eine kann vom anderen etwas verlangen und umgekehrt.

Pflichten des Vermieters:

  1. Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßen Zustand
  2. Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßen Zustand. Diese Pflicht kann der Vermieter in gewissen Grenzen auf den Mieter übertragen.

Pflichten des Mieters:

  1. Zahlung der vereinbarten Miete.

Wenn nun der Vermieter seiner Pflicht „Erhaltung“ nicht nachkommt, kann der Mieter seine Pflicht „Mietzahlung“ zurückhalten (siehe § 320 BGB). Der Mieter muss also nicht „sehenden Auges“ die Miete weiterzahlen, obwohl der Vermieter seinerseits seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt.

Der Vermieter muss aber auch wissen, dass er gerade seine Pflicht gar nicht erfüllt – da er typischerweise nicht dauernd in der Wohnung anwesend ist, kann er von dem Schimmel nur Kenntnis haben, wenn er die Info vom Mieter erhält.

Speziell im Mietrecht (egal ob Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht oder Sachmiete) gibt es zudem die spezielle Regelung des § 536 c BGB: Wenn im Laufe der Mietzeit ein Mangel entsteht und der Mieter die unverzügliche Mangelanzeige unterlässt, kann er weder Schadenersatz verlangen noch die Miete mindern.

Das bedeutet: Wenn Sie einen Mangel entdecken, melden Sie diesen unverzüglich dem Vermieter, und zwar aus Beweisgründen am besten per Fax oder zumindest per E-Mail. Dies sollten Sie auch dann tun, wenn die Mietzeit nur recht kurz ist, bspw. bei einer eintägigen Veranstaltung. Sie entgehen dann aber dem Risiko, dass später ein Richter sagt, mangels Mangelanzeige gibt es auch keine Ansprüche.

Einschub: Bekanntlich gibt es so genannte Fixgeschäfte: Eine vom Gesetz vielleicht vorgeschriebene Fristsetzung ist sinnlos, wenn eine spätere Erfüllung aber wirklich zu spät wäre. Beispiel: Der Sänger soll um 20 Uhr auftreten und 1,5 Stunden singen, um 22 Uhr ist die Veranstaltung schon wieder vorbei. Der Sänger kommt aber erst um 22 Uhr. Hier vom Veranstalter zu verlangen, er soll jetzt noch eine Frist setzen, ist sinnlos. Grundsätzlich aber muss der Gläubiger seinem Schuldner die Möglichkeit geben, seine Leistung (noch) erbringen zu können.

Manchmal kommt ja alles auf einmal: Der Vermieter will seine Miete haben, Sie entdecken den Mangel und Zeit ist auch keine da. Wenn Sie unter diesen Umständen zahlen, dann schreiben Sie deutlich in den Verwendungszweck „Unter Vorbehalt der Rückforderung wegen Mangel an der Mietsache„. Natürlich ist dann zwar erstmal das Geld weg, aber der Vermieter lässt sie zumindet in der Halle und dreht den Strom nicht ab. Das kleinere Übel im Vergleich zur Absage der Veranstaltung und eines späteren Streites über einen hohen Schadenersatz wegen der ausgefallenen veranstaltung ist, die Miete zu zahlen – aber dann eben unter Vorbehalt.


Gewerbesteuer: Miete von fremden Locations

Mietet ein Veranstalter fremde Locations für Konzerte an, so unterliegen die aufgewendeten Mieten der Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 e GewStG.

Bisher hatte man es oft so gehandhabt, dass der Veranstalter diese Kosten regulär von seinem Gewinn abgezogen hatte – aber keine Hinzurechnung eines Anteils dieser Ausgaben vorgenommen hatte, wie dies § 8 Nr. 1e GewStG vorsieht:

„Dem Gewinn aus Gewerbebetrieb (§ 7) werden folgende Beträge wieder hinzugerechnet, soweit sie bei der Ermittlung des Gewinns abgesetzt worden sind: Ein Viertel der Summe aus (…) der Hälfte der Miet- und Pachtzinsen (…) für die Benutzung der unbeweglichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die im Eigentum eines anderen stehen (…), soweit die Summe den Betrag von 100.000,00 Euro übersteigt.“

Das Finanzamt hatte bei einem Veranstalter dementsprechend die Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer erhöht, der Veranstalter klagte hiergegen vor dem Finanzgericht. Schließlich landete das Verfahren vor dem Bundesfinanzhof, der die Hinzurechnung, die das Finanzamt vorgenommen hatte, bestätigt hat.

Hierbei geht es um das sog. fiktive Anlagevermögen: Fremdes Eigentum kann anteilig dem eigenen Vermögen hinzugerechnet werden, auch wenn es einem gar nicht gehört (daher ja nur ein Anteil, und nicht alles).

Eine gewerbesteuerrechtliche Hinzurechnung gezahlter Mieten ist demnach schon dann vorzunehmen, wenn der Veranstalter für seine Veranstaltungen auf das Vorhandensein entsprechender Räume angewiesen ist, so der Bundesfinanzhof. Es spielt dabei keine Rolle, wenn der Veranstalter unterschiedliche Locations nur für kurze Zeit anmietet (hier waren es zwischen 1 und 8 Tage).

Die Eigentumsfiktion greift unabhängig davon ein, ob der Erwerb der Veranstaltungsimmobilien für den Veranstalter wirtschaftlich sinnvoll gewesen wäre, so der BFH: Allein der Umstand, dass der Veranstalter diese Räumlichkeiten für die Ausführung seines Gewerbes braucht, führt zur gewerbesteuerlichen Eigentumsfiktion.

Anders aber bei zufälliger Auswahlentscheidung des Kunden

Von einem fiktiven Anlagevermögen ist dann nicht auszugehen, wenn der Steuerpflichtige die angemieteten Locations nicht ständig für den Gebrauch in seinem Betrieb hätte vorhalten müssen. Einen solchen Sonderfall hat der Bundesfinanzhoft bereits früher bei einer Durchführungsgesellschaft bejaht, die nur aufgrund auftragsbezogener Weisungen eines Auftraggebers bestimmte (Messe-)Flächen angemietet hatte. Angesichts der Zufälligkeit der Auswahlentscheidung des Auftraggebers konnte in diesem Fall nicht mehr davon ausgegangen werden, dass die Durchführungsgesellschaft entsprechende Flächen ständig in ihrem Betrieb vorgehalten hätte.

Meine Beiträge zum Mietrecht:

Urheberangabe für das/die Foto(s) (Symbolfoto):

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