EVENTFAQ News

aus dem Eventrecht
Vermieter darf Risiko zur Eignung zur Nutzung vertraglich nicht ausschließen

Vermieter darf Risiko zur Eignung zur Nutzung vertraglich nicht ausschließen

Von Thomas Waetke 6. März 2023

In einem Vertrag geht es nicht immer fair zu… viele Vertragspartner versuchen, ihre starke Verhandlungsposition auszunutzen und sich maximale Vorteile zu verschaffen. Das ist nicht automatisch rechtswidrig, aber: Handelt es sich bei dem Vertrag um AGB (= wird der Vertrag öfter verwendet), dann setzt das Gesetz enge Grenzen – damit es der starke Vertragspartner nicht übertreibt: Der andere Vertragspartner darf benachteiligt werden, aber eben nicht unangemessen.

Hier Beispiele aus einem Mietvertrag, die wir öfter lesen und mit denen der Vermieter das Risiko für die Eignung der Nutzung auf den Veranstalter abwälzen will:

Was zum vertragsgemäßen Gebrauch der Pacht- oder Mietsache gehört, richtet sich nach dem Vertragsinhalt und dem Vertragszweck. Inhalt und damit Art, Umfang und Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen sich grundsätzlich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauches gehört somit grundsätzlich die Eignung des Pachtobjektes zu diesem Zweck. Dennoch finden sich in vielen Mietverträgen für Locations folgende Klauseln (so oder sinngemäß):

„Der Vermieter ist nicht dafür verantwortlich, dass die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen.“

„Der Vermieter haftet nicht, soweit die Genehmigungsgrundlage für die Nutzung der gemieteten Räume durch Nutzungsuntersagung o.Ä. durch die Behörden entfällt.“

„Der Mieter ist für sämtliche Genehmigungen und Auflagen verantwortlich. Der Vermieter trägt für die Einhaltung der Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes keine Haftung.“

Vertrags-Check

Aber: Wenn behördliche notwendige Genehmigungen für den Betrieb der Location fehlen, kann mietvertraglich ein Mangel vorliegen, da aufgrund der Nutzungsuntersagung für den Mieter die vertragsgemäße Nutzung nicht mehr möglich ist. Hierbei kann es sich um durch die baulichen Gegebenheiten bedingte Nutzungseinschränkungen handeln, die dann als gebäudebezogen grundsätzlich in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters fallen.

Klauseln im Mietvertrag, die dieses Risiko vom Vermieter auf den Mieter abwälzen, sind damit regelmäßig unwirksam.

Die Klauseln schließen nicht nur die gesetzlichen Gewährleistungsrechte des Mieters aus (z.B. Minderung, Rücktritt, Schadenersatz), sondern im Ergebnis auch sein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages: Der Mieter ist auch in Fällen, in denen die Nutzung ausschließlich aus Gründen versagt wird, die mit der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjektes in Zusammenhang stehen und die nach der gesetzlichen Regelung in den Risikobereich des Vermieters fallen, zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet und kann keine Gewährleistungsrechte geltend machen.

Die Vereinbarung eines solchen Gewährleistungsausschlusses führt aber dann auch dazu, dass der Mieter wegen dieses Mangels nicht mehr fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen darf. Solch weitgehenden Rechtsfolgen zum (alleinigen) Nachteil des Mieters aber schieben die Gerichte einen Riegel vor: Wenn der Vermieter die Klausel(n) öfter verwendet, liegen damit AGB vor, und scheitern solche Klauseln an der Hürde des § 307 BGB: Sie benachteiligen den Mieter unangemessen und sind damit unwirksam.

Tipp:

Der Vermieter sollte vor Abschluss des Mietvertrages sicherstellen, ob seine Location geeignet ist für die geplante Veranstaltung; das kann er bspw. dadurch tun, indem er den Veranstalter fragt, welche Zwecke er mit der Miete verfolgt. Sollten baurechtliche Genehmigungen nicht vorliegen, muss das offen gelegt werden: Denn wenn der Mieter positiv weiß, dass eine Baugenehmigung noch nicht erteilt ist, wird er sich schwerlich auf einen Mietmangel berufen können (siehe § 536b BGB).

Corona-Pandemie

In der Corona-Pandemie gab es auch die Diskussion, ob die Beschränkungen durch die Corona-Verordnungen ein Mietmangel sein können, wenn die Veranstaltung nicht stattfinden kann. Das ist aber eine andere Sachlage, daher haben die Gerichte das mehrheitlich abgelehnt, und sich in diesen Fällen zumeist auf den sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt.

Urheberangabe für das/die Foto(s) (Symbolfoto):