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Vermieter darf Risiko zur Eignung zur Nutzung vertraglich nicht ausschließen

Vermieter darf Risiko zur Eignung zur Nutzung vertraglich nicht ausschließen

by 11. Juli 2019

In einem Vertrag geht es  nicht immer fair zu… viele Vertragspartner versuchen, ihre starke Verhandlungsposition auszunutzen und sich maximale Vorteile zu verschaffen. Handelt es sich bei dem Vertrag um AGB (= wird der Vertrag öfter verwendet), dann setzt aber das Gesetz enge Grenzen – damit es der starke Vertragspartner eben nicht übertreibt: Der andere Vertragspartner soll bzw. darf nicht unangemessen benachteiligt werden.

In diesem Beitrag gehe ich etwas genauer ein auf Klauseln im Mietvertrag, mit denen der Vermieter das Risiko für die Eignung der Nutzung auf den Mieter abwälzen will.

Was zum vertragsgemäßen Gebrauch der Pacht- oder Mietsache gehört, richtet sich nach dem Vertragsinhalt und dem Vertragszweck. Inhalt und damit Art, Umfang und Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen sich grundsätzlich nach den vertraglichen Vereinbarungen.

Zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauches gehörte somit grundsätzlich die Eignung des Pachtobjektes zu diesem Zweck.

Dennoch finden sich in vielen Mietverträgen für Locations folgende Klauseln (so oder sinngemäß):

„Der Vermieter ist nicht dafür verantwortlich, dass die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen.“

„Der Vermieter haftet nicht, soweit die Genehmigungsgrundlage für die Nutzung der gemieteten Räume durch Nutzungsuntersagung o.Ä. durch die Behörden entfällt.“

„Der Mieter ist für sämtliche Genehmigungen und Auflagen verantwortlich. Der Vermieter trägt für die Einhaltung der Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes keine Haftung.“

Aber:

Wenn behördliche notwendige Genehmigungen für den Betrieb der Location fehlen, liegt mietvertraglich ein Mangel vor, da aufgrund der Nutzungsuntersagung für den Mieter die vertragsgemäße Nutzung nicht mehr möglich ist. Hierbei handelt es sich um durch die baulichen Gegebenheiten bedingte Nutzungseinschränkungen, die als gebäudebezogen grundsätzlich in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters fallen.

Klauseln im Mietvertrag, die dieses Risiko vom Vermieter auf den Mieter abwälzen, sind regelmäßig aber unwirksam – solange es sich um AGB handelt = also um Klauseln, die der Vermieter öfter verwendet.

Die Klauseln schließen nicht nur die gesetzlichen Gewährleistungsrechte des Mieters aus (z.B. Minderung, Rücktritt, Schadenersatz), sondern im Ergebnis auch sein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages: Der Mieter ist auch in Fällen, in denen die Nutzung ausschließlich aus Gründen versagt wird, die mit der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjektes in Zusammenhang stehen und die nach der gesetzlichen Regelung in den Risikobereich des Vermieters fallen, zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet und kann keine Gewährleistungsrechte geltend machen.

Die Vereinbarung eines solchen Gewährleistungsausschlusses führt aber dann auch dazu, dass der Mieter wegen dieses Mangels nicht mehr fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen darf.

Solch weitgehenden Rechtsfolgen zum (alleinigen) Nachteil des Mieters aber schieben die Gerichte einen Riegel vor:

Wenn der Vermieter die Klausel(n) öfter verwendet, liegen damit AGB vor, und scheitern solche Klauseln an der Hürde des § 307 BGB: Sie benachteiligen den Mieter unangemessen und sind damit unwirksam.

Urheberangabe für das/die Foto(s) (Symbolfoto):

  • Mietvertrag mit Lupe: © VRD - Fotolia.com