Haftungsklausel im Mietvertrag: Ganz so einfach ist das nicht

In vielen Mietverträgen findet sich eine Klausel, in der die Haftung des Mieters geregelt wird. Der Vermieter versucht natürlich, die Haftung des Mieters soweit wie möglich zu fassen. So liest man oft, dass der Mieter nicht nur für selbst verursachte Schäden haften soll (das ist ja noch logisch), sondern für jegliche Schäden, die in der Mietzeit entstehen – unabhängig davon, wer sie verursacht hat.

Grundsätzlich haftet der Mieter nur für von ihm bzw. einem ihm zuzurechnenden Dritten schuldhaft herbeigeführte Schäden. Der Vermieter hat aber ein Interesse daran, den Mieter generell für Schäden an den Mieträumen haftbar zu machen.

Gerade im Gewerberaummietrecht kommt es oft zu einer intensiveren Nutzung, und damit zu einer höheren Schadenswahrscheinlichkeit. Außerdem fallen Schäden oft auch größer aus als im Wohnraummietrecht.

Die oft vereinbarte Zufallshaftung des Mieters, dass der Mieter einen unverschuldet, also zufällig, eingetretenen Schaden ersetzen muss, ist schnell unwirksam – jedenfalls soweit die Klausel auch Schäden erfasst, die sonst der Vermieter im Rahmen seiner Pflicht zur Gebrauchsgewährung ersetzen müsste.

Sphärenhaftung und Versicherbarkeit

Eine Klausel kann aber dann wieder wirksam sein, wenn Sie Schäden bzw. Risiken betrifft, die ausschließlich vom Mieter und nicht vom Vermieter beherrschbar sind. Man spricht dann von einer sog. Sphärenhaftung.

Außerdem muss die Risikoabwälzung angemessen sein, und der Mieter muss diese Risiken bspw. im Rahmen einer All-Risk-Versicherung versichern können, zudem muss diese Versicherbarkeit geschäftsüblich sein. Es kommt darauf an, ob die Risiken besser vom Verwender oder vom Kunden unter Versicherungsschutz gebracht werden können oder typischerweise gebracht werden. Nur wenn das beim Kunden der Fall ist, spricht dies gegen die Unangemessenheit einer Risikoabwälzung auf ihn. Gehört der Geschäftsverkehr zwischen dem Verwender und seinem Kunden zu einer Branche, in der die Versicherung der Risiken durch den Kunden allgemeine Übung und praktisch lückenlos verbreitet ist, so kann und darf sich der Verwender auf die – ihm bekannte – Üblichkeit eines solchen Versicherungsschutzes billigerweise einstellen.

Dementsprechend muss eine Haftungsklausel äußerst sorgfältig formuliert werden, damit sie wirksam ist. Klauseln, die dem Mieter pauschal die Haftung für nahezu alles aufbürden, sind im Regelfall also unwirksam – wie man eben am Beispiel der Haftung für Schäden durch Dritte sieht.

Denn:

Die Erweiterung der Haftung des Mieters weicht von dem gesetzlichen mietvertraglichen Haftungsrecht (siehe §§ 536 ff. BGB) und dem generellen Grundsatz des Haftungsrechts ab, dass ein Schuldner nur haften soll, wenn er den Schaden zu vertreten hat. Dieser Grundsatz ist ein wesentlicher Grundgedanke des bürgerlichen Rechts und gilt als Ausdruck des Gerechtigkeitsgebots.

Zwar können Vertragspartner ihn durch eine individualvertragliche Regelung abbedingen oder abwandeln; die Überbürdung verschuldensunabhängiger Haftung in AGB (= mehrfach verwendeten Verträgen) auf den Vertragspartner des Verwenders ist aber grundsätzlich eine dieser gesetzlichen Risikoverteilung widersprechende, und damit unangemessene Benachteiligung des Mieters. Damit wird eine solche Klausel regelmäßig aber auch unwirksam.

Versicherungspflicht in AGB

Die Pflicht zur Versicherung kann in Miet-AGB vereinbart werden; im Regelfall gehen die Gerichte dabei davon aus, dass solche Klauseln wirksam sind – und insbesondere nicht unangemessen benachteiligend sind (was zur Unwirksamkeit der AGB-Klausel führen würde).

Schäden durch den Vermieter

Und natürlich:

Die Haftungsklausel darf nicht soweit gefasst sein, dass der Mieter sogar noch für vom Vermieter verursachte Schäden haften soll. Dann wäre die Klausel in jedem Fall unwirksam: Sie muss also deutlich die vom Vermieter verursachten Schäden aus dem Verantwortungsbereich des Mieters ausnehmen.