Mietrecht

Was muss alles in einem Mietvertrag für eine Location geregelt werden? Das finden Sie in unserer Checkliste:

Zur Checkliste

Wenn zum Fälligkeitszeitpunkt im Mietvertrag nichts vereinbart ist, gilt: Der Mieter muss erst dann Miete bezahlen, wenn er vom Vermieter auch die Schlüssel für die Mietsache bekommen hat.

Für den Vermieter gilt:

Er muss beweisen, dass/wann er den Schlüssel an den Mieter übergeben hat. Der Vermieter sollte sich die Schlüsselübergabe daher schriftlich quittieren lassen:

• welche Schlüssel,
• Anzahl der Schlüssel,
• Zeitpunkt der Übergabe,
• Empfänger der Schlüssel.

Für den Mieter gilt:

Hat er den Schüssel bekommen, schuldet er auch dann die Miete, wenn er die Mietsache gar nicht nutzt (z.B. wenn der Künstler erkrankt ist und das Konzert deshalb abgesagt werden musste).

Viele Dienstleister mieten Material oder Räume, und vermieten diese an ihren Kunden weiter. Aber: Eine solche Weitervermietung ist rechtlich gar nicht so einfach.

Das bürgerliche Gesetzbuch nämlich sieht vor, dass der Mieter grundsätzlich nicht einfach so weitervermieten darf. Wenn eine Weitergabe beabsichtigt ist, muss der Vermieter zustimmen.

Das heißt umgekehrt: Der Vermieter muss die Weitergabe nicht aktiv verbieten, sondern der Mieter muss aktiv fragen (siehe § 540 Absatz 1 BGB). Das betrifft typischerweise zwei Konstellationen:

• Die Eventagentur, die als Generalunternehmer Veranstaltungstechnik oder -räume mietet, und als Gesamtpaket an den Veranstalter weiter überlässt bzw. vermietet.
• Jeden Subunternehmer bzw. Auftragnehmer, der etwas mietet, um es an seinen Auftraggeber weiter zu vermieten.
  Wie muss die Zustimmung erfolgen?

Am besten natürlich ausdrücklich, d.h. auch in Bezug auf den „Untermieter“. Allerdings wäre es auch ausreichend, dass der Vermieter abstrakt weiß, dass sein Mieter den Mietgegenstand nicht alleine selbst nutzt, sondern weitergibt. Das könnte der Fall sein, wenn bspw. die Eventagentur dem Vermieter mitteilt, dass sie lediglich als Agentur für den Veranstalter die Veranstaltung organisiert.

Übrigens: Im B2B-Mietvertrag könnte der Mieter regeln, dass dieses Zustimmungserfordernis nicht gilt (allerdings gibt im Regelfall der Vermieter seine AGB vor).

Was passiert, wenn ohne Zustimmung überlassen wird?

Der Vermieter könnte Unterlassung verlangen, den Mietvertrag kündigen und Schadenersatz verlangen.

Was passiert, wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert?

Dann hat der Mieter ein Kündigungsrecht (mit den Kündigungsfristen einer normalen, ordentlichen Kündigung). Dieses besondere Kündigungsrecht entfällt aber dann, wenn bspw. zu befürchten ist, dass der Untermieter den Mietgegenstand nicht pfleglich behandelt (bspw. wenn die Eventagentur nur als „Strohmann“ eingesetzt wurde). Denn dann soll der Mieter bzw. der Untermieter nicht auch noch belohnt werden, dass er den Vertrag außerordentlich kündigen darf.

Übrigens: Im B2B-Mietvertrag kann der Vermieter dieses Kündigungsrecht seines Mieters ausschließen.

Also:

Wer einen B2B-Mietvertrag schließt, sollte sich vorher überlegen, ob er

• als Mieter den Mietgegenstand weiter überlassen möchte und sich die Zustimmung beschaffen;
• als Vermieter die Weiterüberlassung direkt verbietet oder bei Verweigerung der Zustimmung das Kündigungsrecht ausschließt.

Der Bundesgerichtshof (kurz: BGH) hat eine bestimmte Reihenfolge festgelegt, die der Mieter einhalten muss, wenn er einen Mangel an der Mietsache entdeckt. Andernfalls riskiert er sogar die Kündigung.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter Schimmel entdeckt und in den nächsten vier Monaten die Miete nicht bezahlt – und dabei aber versäumt, dem Vermieter zu sagen, dass es Schimmel gibt. Nach Ansicht des BGH hätte der Mieter aber zuerst den Mangel anzeigen müssen und erst dann die Miete mindern dürfen.

 Hinweis  Das Urteil bezieht sich ausdrücklich auf das Wohnraummietrecht, und nicht auf Gewerbemietrecht. Da der “private” Mieter aber immer sehr stark geschützt wird (deutlich mehr als der Gewerberaummieter), können die Grundsätze dieses Urteils auch auf das für die Eventbranche durchaus vorkommende Gewerbemietrecht übertragen werden.

Gegenseitige Pflichten im Mietrecht:

Wenn zwei Vertragspartner einen Vertrag geschlossen haben (hier einen Mietvertrag), ergeben sich aus dem Vertragsverhältnis einerseits Rechte, andererseits Pflichten: Der eine kann vom anderen etwas verlangen und umgekehrt.

Pflichten des Vermieters:

• Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßen Zustand
• Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßen Zustand. Diese Pflicht kann der Vermieter in gewissen Grenzen auf den Mieter übertragen.

Pflichten des Mieters:

• Zahlung der vereinbarten Miete.

Wenn nun der Vermieter seiner Pflicht “Erhaltung” nicht nachkommt, kann der Mieter seine Pflicht “Mietzahlung” zurückhalten (siehe § 320 BGB). Der Mieter muss also nicht “sehenden Auges” die Miete weiterzahlen, obwohl der Vermieter seinerseits seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt.

Der Vermieter muss aber auch wissen, dass er gerade seine Pflicht gar nicht erfüllt – da er typischerweise nicht dauernd in der Wohnung anwesend ist, kann er von dem Schimmel nur Kenntnis haben, wenn er die Info vom Mieter erhält.

Speziell im Mietrecht (egal ob Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht oder Sachmiete) gibt es zudem die spezielle Regelung des § 536 c BGB: Wenn im Laufe der Mietzeit ein Mangel entsteht und der Mieter die unverzügliche Mangelanzeige unterlässt, kann er weder Schadenersatz verlangen noch die Miete mindern.

Das bedeutet: Wenn Sie einen Mangel entdecken, melden Sie diesen unverzüglich dem Vermieter, und zwar aus Beweisgründen am besten per Fax oder zumindest per E-Mail. Dies sollten Sie auch dann tun, wenn die Mietzeit nur recht kurz ist, bspw. bei einer eintägigen Veranstaltung. Sie entgehen dann aber dem Risiko, dass später ein Richter sagt, mangels Mangelanzeige gibt es auch keine Ansprüche.

Einschub: Bekanntlich gibt es so genannte Fixgeschäfte: Eine vom Gesetz vielleicht vorgeschriebene Fristsetzung ist sinnlos, wenn eine spätere Erfüllung aber wirklich zu spät wäre. Beispiel: Der Sänger soll um 20 Uhr auftreten und 1,5 Stunden singen, um 22 Uhr ist die Veranstaltung schon wieder vorbei. Der Sänger kommt aber erst um 22 Uhr. Hier vom Veranstalter zu verlangen, er soll jetzt noch eine Frist setzen, ist sinnlos. Grundsätzlich aber muss der Gläubiger seinem Schuldner die Möglichkeit geben, seine Leistung (noch) erbringen zu können.

Manchmal kommt ja alles auf einmal: Der Vermieter will seine Miete haben, Sie entdecken den Mangel und Zeit ist auch keine da. Wenn Sie unter diesen Umständen zahlen, dann schreiben Sie deutlich in den Verwendungszweck “Unter Vorbehalt der Rückforderung wegen Mangel an der Mietsache“. Natürlich ist dann zwar erstmal das Geld weg, aber der Vermieter lässt sie zumindest in der Halle und dreht den Strom nicht ab. Das kleinere Übel im Vergleich zur Absage der Veranstaltung und eines späteren Streites über einen hohen Schadenersatz wegen der ausgefallenen Veranstaltung ist, die Miete zu zahlen – aber dann eben unter Vorbehalt.

Mietet der Veranstalter Technik oder eine Halle und verursacht dort einen Schaden, so hat der Vermieter nur noch 6 Monate Zeit, seinen Anspruch durchzusetzen. Allerdings kann er einen verjährten Anspruch noch verrechnen mit späteren Ansprüchen seines ehemaligen Mieters.

mehr erfahren

Dies kann bspw. die Miete von Konzertsälen, die Anmietung von Ausstellungsflächen auf einer Messe oder die Miete von Hotelzimmern durch einen Reiseveranstalter betreffen.

mehr erfahren

Jain…

Oft kommt es vor, dass Mieter vor Abschluss eines Mietvertrages für eine Location ihre wahre Identität verschleiern, um den Vermieter über ihre wahre Absichten zu täuschen, bspw. um als eigentlich ungewollte Vereinigung eine Location für eine Veranstaltung zu bekommen. Was kann ein Vermieter tun, wenn er nach Abschluss des Mietvertrages feststellt, dass es sich um einen Mieter handelt, mit dem er eigentlich nichts zu tun haben will?

Grundsätzlich kommt es darauf an, mit wem der Vermieter den Vertrag schließen wollte:

• Mit derjenigen Person, die vor ihm steht, die aber einen falschen Namen angibt?
• Mit dem Namen, den die Person fälschlicherweise angibt?

Ein Beispiel:

Der Fanatiker F. stellt sich beim Vermieter vor, behauptet aber, im Namen der Partei CDU einen Mietvertrag schließen zu wollen. Als Mieter wird im Mietvertrag also die CDU eingetragen. Hier dürfte dem Vermieter es dann darauf ankommen, tatsächlich mit der CDU einen Vertrag einzugehen.

Stellt sich dann heraus, dass F. gar nicht für die CDU gehandelt hat, dann kommt mangels wirksamer Vollmacht ein Vertrag zwischen dem Vermieter und F. zustande. Der Vermieter kann nun von F. Schadenersatz verlangen (§ 179 Abs. 1 BGB) oder den Vertrag mit F. anfechten (§ 119 BGB).

Der Vermieter handelt dann auch nicht diskriminierend: Fanatismus oder eine politische Einstellung sind kein Diskriminierungsgrund.

Einen anderen Fall hatte einmal der Bundesgerichtshof entschieden: Der Vorsitzende der NPD hatte ganz korrekt bei einem Hotel ein Zimmer gebucht, was ihm auch verbindlich bestätigt wurde. Nach Vertragsschluss bemerkte das Hotel, dass es sich bei dem Gast um den NPD-Vorsitzenden handelte, und wollte den Vertrag wieder kündigen. Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass das Hotel an den Vertrag gebunden sei.

Dies wäre nur dann ausgegangen, wenn sich der NPD-Vorsitzende unter falschem Namen angemeldet hätte, was er aber nicht getan hatte.

Es macht Sinn, in einem Mietvertrag eine Klausel aufzunehmen, wonach extremistische, rassistische, pornographische und andere vom Vermieter nicht erwünschte Vereinigungen bzw. Verhaltensweisen zur Kündigung berechtigen können.

Ein Sonderfall sind politische, nicht verbotene Parteien: Vermietet bspw. eine Stadt ihre Halle an die CDU, SPD und Grüne für ihre Bundesparteitage, dann muss sie ihre Halle auch der NPD vermieten, wenn die NPD dort ihren Bundesparteitag durchführen will. Insoweit sind Städte und Gemeinden zur Gleichbehandlung verpflichtet (nicht aber rein privatwirtschaftlich organisierte Vermieter).

Die Grenze der Vermietbarkeit kann sich auch aus dem Mietvertrag ergeben:

Der Eigentümer kann dem Nutzer, Pächter bzw. Mieter seines Eigentums vorgeben, wie er es nutzen darf bzw. auch nicht nutzen darf. Konkret kann also bspw. der Eigentümer seinem Mieter vorschreiben, welche Arten von Veranstaltungen in seinem Eigentum stattfinden dürfen.

Beabsichtigt nun der Mieter, die Location zu anderen Zwecken zu nutzen bzw. unterzuvermieten, so kann das der Eigentümer verbieten und hierfür notfalls gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen, wenn er ihn zuvor erfolglos abgemahnt hat (siehe § 541 BGB).

Damit der Eigentümer diese Möglichkeit überhaupt hat, sollte er zuvor im Mietvertrag den Mietzweck auch definieren.

Bei politischen, nicht verbotenen Parteien, darf aber der Eigentümer in Gestalt einer Stadt nicht der von ihr beherrschten Betreibergesellschaft die Überlassung der örtlichen Stadthalle an eine unliebsame Partei verbieten – diese Umgehung ist unzulässig, wenn die Überlassung der Halle nicht generell an alle Parteien unzulässig wäre.