Kurze Verjährungsfrist für Vermieter – aber nicht bei Aufrechnung

Im Mietrecht gibt es diverse Verjährungsfristen, die teilweise deutlich unter den oftmals üblichen 3 Jahren liegen. Eine der häufigsten Fälle ist die Verjährung wegen Schadenersatzansprüchen des Vermieters: Diese liegt bei nur 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB)!

Beispiel:

Ein Veranstalter mietet eine Location und Veranstaltungstechnik. Im Laufe der Veranstaltung werden Teile der Veranstaltungstechnik beschädigt, außerdem gibt es einen dicken Kratzer im Parkett der Location.

In beiden Fällen greift nun diese kurze Verjährungsfrist. Nach Ablauf dieser 6 Monate können die Vermieter zwar den Anspruch noch formal geltend machen – aber wenn sich der Veranstalter auf Verjährung beruft, läuft der Anspruch ins Leere und kann nicht mehr durchgesetzt werden.

Vermieter von Veranstaltungsstätten, Technik und Equipment haben also ein Interesse daran, nach Rückgabe der Mietsache schnell zu prüfen, ob es Ansprüche gibt und sich nicht unnötig lange vom Schuldner hinhalten zu lassen – denn wenn die Frist abgelaufen ist, ist sie abgelaufen…

Neben der gesetzlich geregelten sog. Hemmung oder dem gesetzlich geregelten sog. Neubeginn der Verjährung (siehe unten) gibt es noch einen praxisrelevanten Fall, in dem sich der Vermieter trotz Verjährung seines Ersatzanspruches darauf berufen kann – ein Beispiel:

Bei Aufrechnung trotz Verjährung

Der Veranstalter mietet eine Location und verursacht einen Kratzer im Parkett. Der Vermieter schafft es nicht, binnen der 6 Monate den Anspruch gerichtlich geltend zu machen (z.B. weil er die kurze Frist nicht kennt). Nach 1 Jahr taucht der Veranstalter wieder auf und macht gegen seinen damaligen Vermieter nunmehr Schadenersatz geltend, weil der Hallenmeister des Vermieters mit einem Gabelstapler das Auto des Veranstalters beschädigt hatte.

In diesem Fall darf der Vermieter sich noch auf seinen alten, bereits verjährten Anspruch wegen des Kratzers berufen und diesen Schaden aufrechnen mit dem Schaden am Auto (siehe § 215 BGB) – jedenfalls dann, wenn es mal irgendwann eine juristische Sekunde gegeben hat, in der beide Ansprüche (also Parkettschaden einerseits und Autoschaden andererseits) sich einmal unverjährt gegenüberstanden.

Der Vermieter kann wegen der Verjährung seinen Parkettschaden nicht mehr einfordern – aber er kann mit diesem Schaden den Autoschaden verrechnen. Liegt der Parkettschaden bspw. bei 1.000 Euro, und der Autoschaden bei 5.000 Euro, so muss der Vermieter nur noch 4.000 Euro bezahlen. Diese Möglichkeit hat der Bundesgerichtshof kürzlich nochmals ausdrücklich bestätigt.

Anders herum aber: Liegt der Parkettschaden bei 1.000 Euro, der Autoschaden aber nur bei 500 Euro, dann muss der Vermieter gar nichts bezahlen an den Veranstalter, er kann aber aufgrund der Verjährung seines Anspruchs die restlichen 500 Euro nicht mehr verlangen.

Hintergrundwissen

Verjährung soll zu Rechtsfrieden führen. Irgendwann soll feststehen, dass die beiden Vertragspartner aus einem früheren Vertragsverhältnis nicht mehr befürchten müssen, dass der andere noch irgendwann noch Ansprüche geltend macht.

Allerdings gibt es nicht nur 1 Verjährungsfrist, sondern sehr viele unterschiedliche. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre – aber im Sonderfall des § 548 BGB eben nur noch 6 Monate.

In dieser Frist muss dem Schuldner ein Mahnbescheid oder eine Klage zugestellt sein. Es reicht also nicht aus, binnen dieser Frist den Anspruch im ersten Brief geltend zu machen.

Die Verjährungsfristen verlängern sich in einigen im Gesetz definierten Fällen, z.B.

• bei beiderseits ernsthaften Vergleichsverhandlungen (sog. Hemmung der Verjährung, siehe § 203 BGB);
• bei einem Anerkenntnis der Forderung (sog. Neubeginn der Verjährung, siehe § 212 Absatz 1 Nr. 1 BGB).

In einem Vertrag kann man Verjährungsfristen verkürzen oder verlängern. Wird das aber mehrmals gemacht, handelt es sich um eine AGB-Klausel; das bedeutet, dass eine Verkürzung oder Verlängerung der Frist nur unter bestimmten Umständen wirksam ist. D.h. im Beispiel des oben angesprochenen § 548 BGB kann der Vermieter bspw. nicht einfach in seinen Mietvertrag schreiben: „Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre“.