Mieter richtet Schaden an: Frist setzen oder keine Frist setzen?

Wenn der Mieter eine Location wieder zurück an den Vermieter übergibt, dann kommt es vor, dass der Vermieter Schäden an seiner Location entdeckt.

In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter aber nicht etwa eine Frist zur Schadensbehebung setzen – er kann quasi unmittelbar Schadenersatzanspruch geltend machen bzw. den Schaden beseitigen. Dies beruht auf der Regelung in § 280 Abs. 1 BGB, der keine Fristsetzung kennt.

Anders ist das, wenn der Vermieter Ansprüche aus einer Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten des Mieters erhebt: Solche Ansprüche bedürfen einer vorherigen Fristsetzung (vgl. § 281 Abs. 1 BGB).

Das heißt:

Verletzt der Mieter die nicht-leistungsbezogene Nebenpflicht, die in seiner Obhut befindliche Mietsache sorgfältig und pfleglich zu behandeln, dann muss der Vermieter keine Frist setzen.

Verletzt der Mieter aber eine vertraglich vereinbarte Pflicht, z.B. Reinigung der Location, dann muss der Vermieter eine Frist setzen.

Ich empfehle aber dem Vermieter, vorsichtshalber immer eine Frist zu setzen: Denn nicht immer ist der Anspruch eindeutig einer vertraglich vereinbarten Pflicht oder einer nicht-leistungsbezogenen Pflicht zuzuordnen. Denn wenn eine Frist nicht gesetzt wurde, aber der Anspruch eine Frist voraussetzt (wie eben Schlechtleistungen einer vertraglich vereinbarten Pflichten, § 281 Abs. 1 BGB), dann hat der Vermieter auch erst gar keinen Anspruch.

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