News + Aktuelles

aus dem Eventrecht
Wegfall der Geschäftsgrundlage: Die gesetzliche Vermutung ist da

Wegfall der Geschäftsgrundlage: Die gesetzliche Vermutung ist da

Von Thomas Waetke 18. Dezember 2020

Wegfall der Geschäftsgrundlage – und jede Menge Streit: In den vergangenen Monaten der Pandemie hatten wir viele Diskussionen bzgl. der Mietzahlung für Veranstaltungsräume, wenn die Veranstaltung pandemiebedingt hatte abgesagt werden müssen: Der Vermieter wollte die Miete haben, der Veranstalter wollte die Miete nicht bezahlen. Der Bundestag hat jetzt eine neue Regelung beschlossen, wonach staatlich angeordnete Schließungen von Geschäften als Umstand gelten sollen, der zu einer Anpassung des Mietvertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. Angeblich soll diese Regelung die Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter „erleichtern“. Diese „Erleichterung“ verspüre ich aber nicht…

Im Einzelnen:

Neuregelung zum Wegfall der Geschäftsgrundlage

Folgende Regelung wird sich künftig in Art. 240 § 7 EGBGB finden:

„(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Hintergrundinfo
Wenn das Gesetz etwas „vermutet“, bedeutet das, dass diese Vermutung trotzdem widerlegt werden kann. In diesem Fall heißt das: Zu Gunsten des Mieters wird vermutet, dass die Geschäftsgrundlage erheblich gestört ist. Der Vermieter aber könnte dagegen halten und beweisen, dass die Pandemie gar nicht so sehr in den Vertrag eingreift wie „vermutet“ wird.

Auf den ersten Blick eine tolle Sache, könnte man als Mieter (z.B. auch Veranstalter) meinen.

Aber letztlich dürfte es sich nur um eine kosmetische Klausel handeln, die fast schon enttäuscht: Denn viel mehr als vorher weiß man auch nicht.

Hintergrund ist die Regelung des § 313 BGB:

„Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

Damit es zu einer Anpassung des Vertrages (z.B. Reduzierung der Miete bis hin zur Aufhebung des Vertrages) kommt, müssen alle 4 Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Bestimmte Umstände sind zur Grundlage des Vertrags geworden.
  2. Diese Umstände haben sich nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert.
  3. Die Vertragspartner hätten den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.
  4. Zumindest einem Vertragspartner kann unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden.

Nur eine Voraussetzung von Vermutung betroffen

Durch die neue gesetzliche Regelung ist aber nur der Punkt Nr. 2 „geklärt“. D.h. alle anderen drei Voraussetzungen bleiben weiterhin strittig.

Seit März haben wir dutzende solche Fälle auf dem Tisch gehabt, und selten war aber dieser Punkt Nr. 2 wirklich strittig – daher glaube ich, dass die gesetzliche Neuregelung keinen sonderlichen Mehrwert erzeugt, da der Mieter am meisten Probleme mit dem Punkt Nr. 4 haben wird.

Aber:

Die bisherigen Gerichtsurteile bezogen sich allesamt auf mehrjährige Mietverträge von Läden und Geschäfte; ein Veranstalter aber mietet oftmals nur für einen Tag oder wenige Tage.

Bei den mehrjährigen Mietverträgen haben die Gerichte zumeist entschieden, dass ein pandemiebedingtes, kurzzeitiges Nutzungsverbot das alleinige Risiko des Mieters sei = er muss die Miete auch dann bezahlen, wenn sein Laden oder Geschäft geschlossen werden musste. Das begründet sich u.a. mit der Langfristigkeit des Mietvertrages – außerhalb der Pandemie hat der Mieter genug Möglichkeit, genügend Einnahmen zu erwirtschaften, um auch mal Schließungen hinnehmen zu müssen.

Kurzzeitiger Mietvertrag?

Bei einer nur kurzzeitigen Miete sehe ich das aber anders: Denn wenn 100% der Mietdauer von einer Schließung bzw. Durchführungsverbot betroffen sind, würde ich die Voraussetzung Nr. 4 als erfüllt ansehen.

Außerdem:

Selbst wenn nun eine Voraussetzung gesetzlich vermutet wird, bleiben zwei große Hürden weiterhin streitig:

  • Die anderen 3 der 4 Voraussetzungen des § 313 BGB (siehe oben)
  • und die Rechtsfolge. Denn § 313 BGB führt zu einem Anspruch auf Anpassung der Miete, und diese Anpassung kann irgendwo zwischen 0 und 100 % liegen. Es kommt also wie so oft auf den konkreten Einzelfall an.

Einen sonderlichem Mehrwert schafft die neue gesetzliche Regelung also leider nicht.

Hintergrundinfo
Der Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB darf nicht mit der Höheren Gewalt oder einer Stornierung verwechselt werden:

Das eine Extrem ist die Höhere Gewalt: Die ist so einschneidend, dass der Vertrag direkt rückabgewickelt wird.

Das andere „Extrem“ ist die Stornierung: Der Mieter/Kunde storniert, ohne dass er einen triftigen Grund hat, bzw. der Grund ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Ist denn überhaupt eine Stornierungsmöglichkeit vereinbart, kann der Mieter/Kunde stornieren, muss aber typischerweise eine Stornopauschale bezahlen.

Irgendwo dazwischen liegt der Wegfall der Geschäftsgrundlage. wenn der Wegfall festgestellt wird (siehe die 4 Voraussetzungen oben), dann führt das „nur“ zu einem Anpassungsanspruch, d.h. die Miete oder die Vergütung wird nicht automatisch auf Null reduziert, sondern es kommt auf den Einzelfall an.

Urheberangabe für das/die Foto(s) (Symbolfoto):