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Urteil zur Miete bei Veranstaltungs-Absage

Urteil zur Miete bei Veranstaltungs-Absage

Von Thomas Waetke 4. Mai 2021

Vermutlich das erste veröffentlichte Urteil eines Landgerichts ist nun da zu der Frage, ob der Mieter von Veranstaltungsräumen die Miete bezahlen muss, wenn er seine Veranstaltung pandemiebedingt absagen muss.

Ein Brautpaar mietete für seine Hochzeitsfeier im Juni 2020 Räume in einem Schloss in Bayern. Aufgrund der damals bestehenden Kontaktbeschränkungen konnte die Feier nicht stattfinden und wurde letztendlich abgesagt. Wie so oft stritten sich daraufhin Vermieter und Mieter über die Zahlung; das Brautpaar argumentierte, dass der Vermieter seine geschuldeten Leistungen nicht habe erbringen können: Man habe konkret für eine Hochzeit die Räume gemietet, diese Hochzeit konnte aber nicht stattfinden.

Der Vermieter erhob daraufhin Klage vor dem Landgericht München und forderte die Zahlung der Miete. Das Landgericht hat jetzt seine Entscheidung verkündet – und die fällt recht deutlich zu Nachteil des Mieters aus.

Raumüberlassung geschuldet? Auch unmöglich?

Denn: Das Landgericht München hat in der 1. Instanz entschieden, dass der Vermieter alleine die Überlassung des Raums geschuldet hatte. Diese Überlassung alleine sei im Juni 2020 nicht verboten, damit nicht unmöglich gewesen.

Dieses Argument ist einleuchtend: Bei der Höheren Gewalt kommt es zunächst nicht darauf an, dass eine Pandemie herrscht; sondern ob die vertraglich geschuldeten Leistungen unmöglich geworden sind. Und wenn tatsächlich nur Raumüberlassung geschuldet hat, kommt es zunächst nicht darauf an, ob die Veranstaltung verboten wurde.

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Allerdings wird in der Rechtswissenschaft durchaus diskutiert, ob dieses konservative Verständnis von Höherer Gewalt im Rahmen einer solch extremen Pandemiesituation richtig ist. In einem Fachaufsatz formulierte ein Autor das treffend: Außergewöhnliche Situationen erfordern außergewöhnliche Rechtsanwendung.

Mietzweck unbeachtlich?

Das Landgericht München hat  noch ein weiteres Argument angeführt, das quasi ein Totschlagargument ist: Selbst wenn ein Mietzweck (hier die Hochzeit) vereinbart gewesen wäre, ist er unbeachtlich. Es kommt nach Ansicht des LG München nur darauf an, bei wem das Risiko der Nutzung liegt. Und dieses Risiko, die gemieteten Räumlichkeiten überhaupt nutzen zu können, verortet das Gericht allein beim Mieter.

Unzumutbarkeit?

Eine Besonderheit wies der Prozess auf:

Wenn die Höhere Gewalt nicht greift, die zu einer Rückabwicklung des Vertrages führen würde, kommt ggf. ein Anpassungsanspruch aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (siehe § 313 BGB) in Betracht.

D.h. ein Mieter kann sich darauf berufen, dass die Fortsetzung des Vertrages (hier die Zahlung der Miete) für ihn derart unzumutbar ist, dass eine Anpassung der Miethöhe notwendig wird.

Und hier hatte das Brautpaar einen folgenschweren Fehler gemacht, den das Gericht abgestraft hat: Denn der Vermieter hatte seinerseits das Brautpaar vor dem Termin wiederholt angeschrieben und Bedenken geäußert, dass die Feier womöglich nicht stattfinden könne – und Ersatztermine angeboten. Das Brautpaar seinerseits hat aber nicht darauf geantwortet, und offenbar darauf spekuliert, gar keine Miete mehr bezahlen zu müssen.

Es mag zwar sein, so das Landgericht München, dass sich die Umstände aufgrund der Corona-Pandemie nach Vertragsschluss „schwerwiegend verändert“ hätten. Allerdings sei deshalb aber das Prinzip der Vertragstreue nicht aufzugeben. Vielmehr sei grade in solchen Konstellationen die wechselseitige Rücksichtnahme der Vertragsparteien gefordert. Solch schwerwiegende Veränderungen müssten die Vertragspartner vielmehr in „gegenseitiger Kooperation“ lösen. Allerdings war in dem Hochzeits-Fall die Kooperation nur einseitig vom Vermieter ausgegangen, der versucht hatte, alternative Termine anzubieten. Weil das Brautpaar jedoch nicht reagiert hätte, hätten es zu erkennen gegeben, dass sie „an einer interessengerechten Lösung per se nicht interessiert“ seien, stellte das Landgericht fest. Das Brautpaar hätte durch sein Nichtreagieren gerade auf eine Vertragsauflösung gehofft, die aber nur einseitig zu Lasten des Vermieters geht. Und dem hat das Landgericht eine deutlich Abfuhr erteilt.

Hinweis
Dieser Prozess zeigt:

1.

Man sollte sich nicht ohne Not einer vorgerichtlichen Einigung verschließen. Denn insbesondere bei Rechtsfragen, die alles andere als 100% eindeutig sind, kann ein außergerichtlicher Vergleich wirtschaftlich sinnvoll sein. Und: Wie man in dem Prozess sieht, landet die Sache nachher auf dem Tisch einer Richterin oder eines Richters, der sich überlegt, wer ihm hier gerade die Arbeit verschafft hat… d.h. wer sich querstellt, hat zwar nicht automatisch den Prozess verloren, aber sicherlich einen emotionalen Minuspunkt eingefahren, der vielleicht irgendwann einen Ausschlag geben kann.

2.

Insbesondere das vergangene Jahr sollte uns allen ausreichend vor Augen geführt haben, dass wenig so unwahrscheinlich ist, dass es nicht passieren könnte. Und genau hier können schriftliche Vereinbarungen ansetzen: Nämlich denkbare Situationen ausfindig machen und regeln. Der Vorteil: Die Vertragspartner sprechen jetzt über potentielle Probleme und ihre Lösungen – und nicht erst dann, wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist.

Verträge zu gestalten ist gerade in dieser Zeit elementar, wenn man sich Ärger vom Hals halten will. Es gibt zwar keinen „wasserdichten“ Vertrag, der jegliche Probleme verhindert, aber man kann sie deutlich reduzieren bzw. versuchen, im Voraus zu vermeiden.

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