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Urteil zur Miete bei Veranstaltungs-Absage

Urteil zur Miete bei Veranstaltungs-Absage

Von Thomas Waetke 4. Mai 2021

Oberlandesgericht Köln: Hotelzimmer für Messebesuch

Die Gerichte sind sich bisher uneinig, wie mit Verträgen umzugehen ist, die nicht unmittelbar von der Pandemie betroffen sind. In einem Fall, der nun vor dem Oberlandesgericht Köln sein vorläufiges Ende gefunden hatte, hatte ein Unternehmen Zimmer in einem Hotel gemietet. Dort sollten Mitarbeiter übernachten, die tagsüber eine Messe in der Nähe besuchen wollten. Die Messe wurde aufgrund der Pandemie abgesagt, daraufhin stornierte das Unternehmen auch die Hotelzimmer. Es kam zum Streit über die Frage, ob das Unternehmen die Zimmermieten bezahlen müsse.

Hierzu gibt es bisher unterschiedliche bzw. gegensätzliche Gerichtsurteile, bislang fehlten auch aktuelle obergerichtliche Entscheidungen. Eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Braunschweig aus den 70er-Jahren wird aber auch heute noch von vielen Landgerichten bemüht mit dem Ergebnis, dass das Risiko allein beim Mieter liege und die Hotelzimmer somit zu zahlen seien – auch, wenn die der Beherbergung zugrundeliegende Veranstaltung ausfalle.

Das Oberlandesgericht Köln hat nunmehr deutlich Position zu Gunsten des Mieters bezogen: Das Risiko einer pandemiebedingten Störung dürfe nicht allein der Mieter tragen:

„Mit der pandemiebedingten Absage der Messe sei ein unverändertes Festhalten am Vertrag einschließlich des mit der Ausübung des vertraglichen Stornierungsrechtes entstandenen Rückabwicklungsschuldverhältnisses unzumutbar geworden. Zur Geschäftsgrundlage der Parteien bei Abschluss des Beherbergungsvertrages habe die Vorstellung gehört, dass es nicht zu einer weltweiten Pandemie mit weitgehender Stilllegung des öffentlichen Lebens kommen werde. Das Auftreten der Pandemie mit weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben bedeute daher eine schwerwiegende Änderung der für die Vertragsabwicklung vorgestellten Umstände. … Das durch die Corona-Pandemie verwirklichte Risiko der Absage der Messe gehe über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Nachfragers deutlich hinaus. Überdies stehe es in gleichem Maß außerhalb des Risikobereichs von Anbieter und Nachfrager.“

Formal hat das Oberlandesgericht die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen. Das bedeutet: Wenn das Hotel sich gegen diese zweitinstanzliche Entscheidung wehren möchte, kann es nicht einfach so Revision beim Bundesgerichtshof einlegen, sondern müsste dort eine sog. Nichtzulassungsbeschwerde erheben. Mit dieser würde der BGH dann zunächst prüfen, ob die Streitfrage überhaupt revisionswürdig ist. Erst dann könnte es eine höchstrichterliche = letztinstanzliche Entscheidung für diese wichtige Frage geben.

Geht das Hotel diesen Weg nicht, sondern akzeptiert das Urteil, dann wäre das Urteil des Oberlandesgerichts „nur“ ein Urteil von vielen, und es würde weiterhin die erhoffte Rechtssicherheit fehlen. Diese übrigens könnte man auch bereits im Vertrag herstellen, nämlich dass sich Hotel und Mieter darauf einigen, was passieren soll, wenn die zugrundeliegende Veranstaltung wider Erwarten doch nicht stattfindet.

Achtung!
Der Vertrag für die Beherbergung in dem beschriebenen Fall wurde vor Beginn der Pandemie geschlossen d.h. zu einem Zeitpunkt, zu dem die Pandemie insgesamt noch gar nicht vorhersehbar war. Es macht also durchaus einen Unterschied, ob man heute einen Vertrag schließt – wissend, dass es die Pandemie gibt und dass Veranstaltungen auch kurzfristig deswegen ausfallen können. Umso wichtiger ist, dass der Mieter im Vertrag versucht zu regeln, ob er sich dann immer noch auf pandemiebedingte Störungen berufen kann. Denn andernfalls streitet man sich darüber, ob die Pandemie überhaupt noch „überraschend“ bzw. unvorhersehbar ist/war.

Es gibt ein ähnliches Urteil des Oberlandesgerichts Braunschweig noch aus den 70er Jahren; viele Gerichte haben sich bisher darauf bezogen und die Klagen von Mietern von Hotelzimmern abgewiesen. Diese Front scheint zu zu bröckeln zu Gunsten der Mieter.

Landgericht München: Hochzeitsfeier

Vermutlich das erste veröffentlichte Urteil eines Landgerichts erging im Mai 2021 zu der Frage, ob der Mieter von Veranstaltungsräumen die Miete bezahlen muss, wenn er seine Veranstaltung pandemiebedingt absagen muss.

Ein Brautpaar mietete für seine Hochzeitsfeier im Juni 2020 Räume in einem Schloss in Bayern. Aufgrund der damals bestehenden Kontaktbeschränkungen konnte die Feier nicht stattfinden und wurde letztendlich abgesagt. Wie so oft stritten sich daraufhin Vermieter und Mieter über die Zahlung; das Brautpaar argumentierte, dass der Vermieter seine geschuldeten Leistungen nicht habe erbringen können: Man habe konkret für eine Hochzeit die Räume gemietet, diese Hochzeit konnte aber nicht stattfinden.

Der Vermieter erhob daraufhin Klage vor dem Landgericht München und forderte die Zahlung der Miete. Das Landgericht hat jetzt seine Entscheidung verkündet – und die fällt recht deutlich zu Nachteil des Mieters aus.

Raumüberlassung geschuldet? Auch unmöglich?

Denn: Das Landgericht München hat in der 1. Instanz entschieden, dass der Vermieter alleine die Überlassung des Raums geschuldet hatte. Diese Überlassung alleine sei im Juni 2020 nicht verboten, damit nicht unmöglich gewesen.

Dieses Argument ist einleuchtend: Bei der Höheren Gewalt kommt es zunächst nicht darauf an, dass eine Pandemie herrscht; sondern ob die vertraglich geschuldeten Leistungen unmöglich geworden sind. Und wenn tatsächlich nur Raumüberlassung geschuldet hat, kommt es zunächst nicht darauf an, ob die Veranstaltung verboten wurde.

Allerdings wird in der Rechtswissenschaft durchaus diskutiert, ob dieses konservative Verständnis von Höherer Gewalt im Rahmen einer solch extremen Pandemiesituation richtig ist. In einem Fachaufsatz formulierte ein Autor das treffend: Außergewöhnliche Situationen erfordern außergewöhnliche Rechtsanwendung.

Mietzweck unbeachtlich?

Das Landgericht München hat  noch ein weiteres Argument angeführt, das quasi ein Totschlagargument ist: Selbst wenn ein Mietzweck (hier die Hochzeit) vereinbart gewesen wäre, ist er unbeachtlich. Es kommt nach Ansicht des LG München nur darauf an, bei wem das Risiko der Nutzung liegt. Und dieses Risiko, die gemieteten Räumlichkeiten überhaupt nutzen zu können, verortet das Gericht allein beim Mieter.

Unzumutbarkeit?

Eine Besonderheit wies der Prozess auf:

Wenn die Höhere Gewalt nicht greift, die zu einer Rückabwicklung des Vertrages führen würde, kommt ggf. ein Anpassungsanspruch aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (siehe § 313 BGB) in Betracht.

D.h. ein Mieter kann sich darauf berufen, dass die Fortsetzung des Vertrages (hier die Zahlung der Miete) für ihn derart unzumutbar ist, dass eine Anpassung der Miethöhe notwendig wird.

Und hier hatte das Brautpaar einen folgenschweren Fehler gemacht, den das Gericht abgestraft hat: Denn der Vermieter hatte seinerseits das Brautpaar vor dem Termin wiederholt angeschrieben und Bedenken geäußert, dass die Feier womöglich nicht stattfinden könne – und Ersatztermine angeboten. Das Brautpaar seinerseits hat aber nicht darauf geantwortet, und offenbar darauf spekuliert, gar keine Miete mehr bezahlen zu müssen.

Es mag zwar sein, so das Landgericht München, dass sich die Umstände aufgrund der Corona-Pandemie nach Vertragsschluss „schwerwiegend verändert“ hätten. Allerdings sei deshalb aber das Prinzip der Vertragstreue nicht aufzugeben. Vielmehr sei grade in solchen Konstellationen die wechselseitige Rücksichtnahme der Vertragsparteien gefordert. Solch schwerwiegende Veränderungen müssten die Vertragspartner vielmehr in „gegenseitiger Kooperation“ lösen. Allerdings war in dem Hochzeits-Fall die Kooperation nur einseitig vom Vermieter ausgegangen, der versucht hatte, alternative Termine anzubieten. Weil das Brautpaar jedoch nicht reagiert hätte, hätten es zu erkennen gegeben, dass sie „an einer interessengerechten Lösung per se nicht interessiert“ seien, stellte das Landgericht fest. Das Brautpaar hätte durch sein Nichtreagieren gerade auf eine Vertragsauflösung gehofft, die aber nur einseitig zu Lasten des Vermieters geht. Und dem hat das Landgericht eine deutlich Abfuhr erteilt.

Hinweis
Dieser Prozess zeigt:

1.

Man sollte sich nicht ohne Not einer vorgerichtlichen Einigung verschließen. Denn insbesondere bei Rechtsfragen, die alles andere als 100% eindeutig sind, kann ein außergerichtlicher Vergleich wirtschaftlich sinnvoll sein. Und: Wie man in dem Prozess sieht, landet die Sache nachher auf dem Tisch einer Richterin oder eines Richters, der sich überlegt, wer ihm hier gerade die Arbeit verschafft hat… d.h. wer sich querstellt, hat zwar nicht automatisch den Prozess verloren, aber sicherlich einen emotionalen Minuspunkt eingefahren, der vielleicht irgendwann einen Ausschlag geben kann.

2.

Insbesondere das vergangene Jahr sollte uns allen ausreichend vor Augen geführt haben, dass wenig so unwahrscheinlich ist, dass es nicht passieren könnte. Und genau hier können schriftliche Vereinbarungen ansetzen: Nämlich denkbare Situationen ausfindig machen und regeln. Der Vorteil: Die Vertragspartner sprechen jetzt über potentielle Probleme und ihre Lösungen – und nicht erst dann, wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist.

Verwaltungsgericht Würzburg: Hotel gegen Stadt

Das Verwaltungsgericht Würzburg hat eine Klage einer Hotelbetreiberin abgewiesen, die die Rechtmäßig einer Allgemeinverfügung der Stadt Würzburg aus dem März 2020 angezweifelt hatte, nach der Veranstaltungen zwar nicht verboten, aber durch Hygieneanforderungen massiv beschränkt wurden. Sie hatte erhebliche Umsatzeinbußen erlitten, da zahlreiche Veranstaltungen abgesagt wurden, die typischerweise mit Hotelübernachtungen verbunden gewesen seien. Sie habe dadurch ein Sonderopfer erlitten, das ohne finanzielle Entschädigung nicht hingenommen werden müsse.

Das Verwaltungsgericht Würzburg sah das anders. Es wies die Klage bereits aus formellen Gründen ab, da die Hotelbetreiberin von der Allgemeinverfügung nicht unmittelbar betroffen gewesen sei, sondern nur Veranstalter.

Das Gericht machte aber unabhängig davon deutlich, dass es die Allgemeinverfügung für rechtmäßig halte:

Es komme nicht darauf an, ob im Hotel der Klägerin bereits Covid-19-Fälle aufgetreten seien.

Es sei nicht um ein Betriebsverbot des Hotels gegangen, sondern lediglich um Einschränkungen bei der Durchführung von Veranstaltungen. Bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit gelte, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist. Es seien hochrangige Gemeinschaftsgüter wie der Schutz der Gesundheit der Bevölkerung und ein funktionsfähiges Gesundheitsweisen zu schützen gewesen.

Es habe sich mithin um notwendige Schutzmaßnahmen gehandelt, die zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie auch geeignet und erforderlich gewesen seien. Die Klägerin sei durch die städtische Allgemeinverfügung weder in ihren Eigentumsrechten noch in ihrer Berufsausübungsfreiheit verletzt gewesen.

Hintergrundinfo
Bisher ging es oft darum, dass es schnelle gerichtliche Entscheidung geben musste. Das konnte man durch das sog. Eilverfahren erreichen, in denen die Gerichte binnen weniger Tage, teilweise binnen weniger Stunden „vorläufig“ entscheiden. An solche Einstweiligen Verfügungen schließen sich dann oftmals normale Klageverfahren an, in denen das Gericht erheblich mehr Zeit hat, die Rechtsfragen genauer zu prüfen.

So kann es durchaus passieren, dass derselbe Richter in diesem nachfolgenden normalen Klageverfahren zu einem anderen Ergebnis kommt als im Eilverfahren. Das wird durch die Prozessordnung durchaus in Kauf genommen und ist nicht ungewöhnlich. Dementsprechend aber sind die Gerichte vorsichtig, allzu forsch vorschnell vorläufig zu entscheiden: Denn wenn eine Folge aus solch einer schnellen Entscheidung nicht mehr rückgängig gemacht werden könnte, dann scheut sich das Gericht nachvollziehbarerweise davor, auch eine solche Entscheidung zu treffen.

Aus diesem Grund übrigens wurden bisher die meisten Eilanträge abgewiesen, d.h. die Corona-Beschränkungen als (vorläufig) rechtmäßig angesehen. Derzeit laufen viele „normale“ Klageverfahren, in denen diese Eilentscheidungen überprüft werden. Ich gehe aber davon aus, dass sich am vorläufigen Ergebnis wenig ändern wird.

Verträge zu gestalten ist gerade in dieser Zeit elementar, wenn man sich Ärger vom Hals halten will. Es gibt zwar keinen „wasserdichten“ Vertrag, der jegliche Probleme verhindert, aber man kann sie deutlich reduzieren bzw. versuchen, im Voraus zu vermeiden.

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