Trotz Betriebsschließung: Mieter muss Miete für Geschäftsräume bezahlen

„Zwar konnte der Mieter die Mietsache während der behördlich angeordneten Schließung nicht als Verkaufsraum nutzen. Damit hat sich jedoch lediglich das Verwendungsrisiko verwirklicht, welches allein der Mieter zu tragen hat. Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache, wie es seiner Hauptleistungspflicht entspricht, in gebrauchstauglichem Zustand bereitgestellt. Der Umstand, dass die Nutzung für den Mieter nicht wie von ihm beabsichtigt möglich war, liegt nicht an der Sache selbst.“

Bei der Abwägung aller Umstände des Einzelfalls ist das wichtigste Kriterium das der vertraglichen Risikoverteilung. Diese geht hier dahin, dass der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt, also das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für den Betroffenen – abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt – regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen.

Dass die erzwungene Schließung hier zu existenziell bedeutsamen Folgen für den Mieter geführt hätte, ist nicht dargelegt. Der Mieter hat sich darauf beschränkt, Liquiditätsengpässe für den Zeitraum der Schließung geltend zu machen. Solchen Liquiditätsengpässen trägt jedoch bereits Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB Rechnung, der den Mieter vor der Kündigung schützt, soweit er pandemiebedingt seine Miete vorübergehend nicht pünktlich leisten konnte.

Hinzu kommt, dass der Zeitraum der Schließung letztlich nur etwa einen Monat betrug. In dieser Zeit konnte der Mieter Kurzarbeit einführen und dadurch beträchtliche Einsparungen verbuchen. Seit dem Ende der Schließung hat er seine Geschäftstätigkeit ohne wesentliche Einschränkungen wieder aufgenommen. Der Umsatzrückgang ist demnach vorübergehend geblieben. Dass seine Liquiditätssituation auch heute noch angespannt wären, trägt der Mieter nicht vor. Dann ist es ihm aber auch zumutbar, die rückständige Miete nunmehr zu begleichen.