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Störung der Geschäftsgrundlage kommt oder kommt nicht?

Störung der Geschäftsgrundlage kommt oder kommt nicht?

Von Thomas Waetke 16. Dezember 2020

Am 13. Dezember haben die Ministerpräsidenten der Länder zusammen mit der Bundeskanzlerin einen weit gehenden Lockdown beschlossen. In dem Beschluss findet sich eine bemerkenswerte Nr. 15:

„Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19 Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht.“

Ob die Verhandlungen damit „vereinfacht“ werden, da würde ich mal ein Fragezeichen dahinter setzen… Der einzige – immerhin – Vorteil ist, dass man vermutlich nicht mehr über die Anwendbarkeit des § 313 BGB wird diskutieren müssen: Bisher haben die Gerichte nämlich mehrheitlich entschieden, § 313 BGB sei nicht anwendbar.

Es wird aber weiterhin viel Streitpotential verbleiben (was aber auch nicht durch das beste Gesetz vermeidbar wäre):

  • Gilt die Regelung auch für Untermieter oder Zwischenmieter?
  • Gilt die Regelung auch für kurzzeitige Mietverhältnisse? Gerade für Veranstaltungen werden Räume meist nur für Stunden oder Tage gemietet – oder müsste für derlei kurze Mietverträge die Vermutung dann nicht „erst recht“ gelten?
  • Was müsste der Vermieter tun, um die Vermutung zu widerlegen?
  • Welche Höhe der Kürzung bzw. Anpassung folgt daraus?
  • Gilt die Vermutung auch rückwirkend ab März? Ob der Gesetzgeber eine solche Rückwirkung in das Gesetz schreibt, ist fraglich. Dann müssten Gerichte entscheiden, ob eine Rückwirkung rechtmäßig ist oder ob der Gesetzgeber die Rückwirkung gerade nicht wollte.
  • Können sich Mieter in bereits laufenden Streitigkeiten bzw. Gerichtsverfahren auf die Vermutung berufen?

Der Gesetzgeber wird wohl in den nächsten Tagen seinen Gesetzentwurf dazu veröffentlichen, das bleibt jetzt erstmal abzuwarten.

Hintergrundinfo
Der Wegfall der Geschäftsgrundlage ist quasi der kleine Bruder der Höheren Gewalt: Die Höhere Gewalt greift am drastischsten in den Vertrag ein, indem sie zur Rückabwicklung führt.

Wenn aber keine Höhere Gewalt vorliegt, kann es dennoch so erhebliche Störungen geben, dass eine Fortsetzung des Vertrages nicht zumutbar ist. Dieser „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ führt aber zunächst „nur“ zu einem Anpassungsanspruch: Es kommt also auf den Einzelfall an, ob und um wieviel bspw. die Mietzahlung reduziert wird. Es gibt dabei aber keinerlei Automatismus, dass die Mietzahlung auf 0 € reduziert werden würde.

Urheberangabe für das/die Foto(s) (Symbolfoto):

  • AGBCheck_quer: Foto: © iStock.com/Ralf Geithe
  • Thomas Waetke: © Sebastian Heck
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