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Pflichtenübergang im Mietvertrag?

Pflichtenübergang im Mietvertrag?

Von Thomas Waetke 19. Juli 2019

Eine klassische Situation: Ein Eigentümer vermietet seine Location an einen Veranstalter, langfristig oder auch kurzfristig. Wer ist für die Verkehrssicherung der Location zuständig? Betrachten wir in diesem Beitrag den Außenbereich der Location.

Der Grundsatz lautet:

Der Verpächter einer Gaststättenanlage bleibt in Bezug auf eine Gefahrenstelle, die sich aus dem baulichen Zustand der Außenanlage ergibt, grundsätzlich verkehrssicherungspflichtig.

Was passiert aber, wenn der Mieter/Pächter diese Außenanlage verändert und dadurch eine neue Gefahrenstelle schafft?

Grundsätzlich bleibt der Vermieter/Verpächter weiterhin verkehrssicherungspflichtig: Allein die Veränderung führt nicht dazu, dass sich die Pflicht vollständig in Luft auflöst.

Handelt es sich bei dem Mieter um ein professionelles Unternehmern im Veranstaltungsbereich, und darf dieser Mieter aufgrun des Mietvertrages die Außenanlagen nutzen und ist aber mietvertraglich zugleich verpflichtet, auch die dazugehörigen Verkehrssicherungspflichten zu übernehmen, dann verringert sich die Überwachungspflicht des Vermieters erheblich – so erheblich, dass seine Verkehrssicherungspflicht von der des Mieters vollständig überlagert wird. Auf deutsch: Der Mieter, der die Gefahr schafft und sie beherrschen kann, ist dann alleine verkehrssicherungspflichtig.

Ein Beispiel:

Wenn der Mieter Mobiliar im Außenbereich aufbaut und der Aufbau durch den Mietvertrag erlaubt bzw. gedeckt ist, dann entsteht erst dadurch eine abhilfebedürftige Gefahrenstelle, wenn sich ein Besucher dadurch verletzt. So kommt man zu dem zweiten Grundsatz:

Ergibt sich die abhilfebedürftige Gefahrenstelle nicht aus der baulichen Gestaltung an sich, sondern aus der konkreten Art der Nutzung des Außenbereichs durch den Mieter, tritt in der Regel die Verkehrssicherungspflicht desjenigen in den Vordergrund, der die drohende Gefahr vor Ort beherrschen kann (im Beispiel ist das der Mieter).

Vorher gestalten!

An dem Beispiel sieht man, dass es beim Thema Verkehrssicherung eine Vielzahl von Konstellationen geben kann mit vielen „wenn´s“ und „aber´s“.

Umso wichtiger ist, dass sich der Vermieter einer Location frühzeitig Gedanken macht, wie er diese Konstellationen auch vertraglich regeln kann/darf, damit er nicht unnötig für Fehler seiner Mieter zur Verantwortung gezogen werden kann.

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  • Pylonen stehen im Halbkreis: © djama - Fotolia.com