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Nächstes Gericht entscheidet über Wegfall der Geschäftsgrundlage

Nächstes Gericht entscheidet über Wegfall der Geschäftsgrundlage

Von Thomas Waetke 19. April 2021

Ein gemieteter Raum kann nicht mehr zu dem Zweck genutzt werden, für den er gemietet wurde? Gerade in der Pandemie werden Betriebe geschlossen, so dass der Mieter zwar einen Raum hat, aber er darf ihn nicht nutzen. Dann stellt sich die Frage: Muss der Mieter die Miete bezahlen?

Bisher gibt es vornehmlich Gerichtsentscheidungen zu langfristigen Gewerberaummieten bspw. von Läden in Einkaufsstraßen. Anfangs noch hatten die Gerichte entschieden, es sei alleine das Risiko des Mieters, wenn eine Pandemie zu einer Betriebsschließung führe. Nach dem Oberlandesgericht Dresden hat nun auch das Kammergericht Berlin (so nennt sich das Oberlandesgericht in Berlin) einen anderen Weg eingeschlagen: Mieter und Vermieter müssen sich das Risiko 50%-50% teilen.

Einig sind die Gerichte in zwei Aspekten:

  • Eine pandemiebedingt angeordnete Betriebsschließung ist kein Mangel der Mietsache, der dazu führen würde, dass der Mieter die Miete nicht mehr zahlen müssen (§ 536 BGB).
  • Höhere Gewalt greift bei einer solchen Schließung nicht, soweit der Vermieter nur die Überlassung des Raums schuldet – und diese Überlassung nicht auch verboten ist.

Dann kommt der sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage (siehe § 313 BGB) ins Spiel. Der Mieter muss u.a. nachweisen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist, und dass die angeordnete Betriebsschließung bei Vertragsschluss für beide Vertragspartner nicht vorhersehbar war: Hätten also die Vertragspartner den Vertrag so geschlossen, wenn sie geahnt hätten, was auf sie zukommt?

Rechtshandbuch der Veranstaltungspraxis

Das Kammergericht Berlin sagte: Nein. Eine Schließungsanordnung sei kein typisches Risiko.

Das gelte generell, eine konkrete Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall müsse nicht nachgewiesen werden. Ein solcher potenziell existenzgefährdender Eingriff liege dabei außerhalb der Verantwortungssphären von Mietern und Vermietern, so das Gericht. Daher sei es auch keiner Partei zumutbar, das Risiko alleine tragen zu müssen, vielmehr sollen die Nachteile nach Ansicht des Gerichts von beiden Parteien solidarisch getragen werden.

Und: Nach Ansicht des Kammergerichts müsse der Mieter nicht beweisen, dass er in Existenznot gerate, wenn er die Miete in voller Höhe bezahlen würde müssen.

Diese Gerichtsentscheidung bezieht sich wie eingangs gesagt auf langfristige Mietverträge. Meiner Meinung müsste das aber bei kurzfristigen Mietverträgen wie bei einer Veranstaltung „erst recht“ gelten. Würden auch die Gerichte das so sehen, wären diese Entscheidungen für Veranstalter als Mieter ein großer Vorteil, für Vermieter von Locations ein Nachteil.

Hintergrundinfo
Der Wegfall der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 BGB führt nicht etwa zum Wegfall des Vertrages. Anders bei der Höheren Gewalt, die zu einer Rückabwicklung führt so, als ob es den Vertrag nicht gegeben hätte. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage führt vielmehr „nur“ zu einem Anpassungsanspruch, d.h. der Mieter kann verlangen, dass die Miete entsprechend der Risikoverteilung reduziert wird. Der Spielraum liegt hier zwischen 0 und 100 %; das Oberlandesgericht Dresden und das Kammergericht haben nun eben entschieden, dass das Risiko mittig zu teilen ist, d.h. der Mieter nur 50 % der Miete bezahlen müsse.

Hintergrundinfo
Ein Oberlandesgericht (in Berlin heißt es Kammergericht) ist die 2. bzw. 3 Instanz u.a. in Zivilverfahren. Es gibt zwei Möglichkeiten, was bei einem Oberlandesgericht landet:

Verfahren mit einem Streitwert unter 5.000 € beginnen normalerweise beim Amtsgericht. Die 2. Instanz nennt sich Berufung und findet beim Landgericht statt. Die 3. Instanz ist dann die sog. Revision vor dem Oberlandesgericht.

Verfahren mit einem Streitwert über 5.000 € beginnen beim Landgericht. Die 2. Instanz, also die Berufung, kommt das vor das Oberlandesgericht. Die 3. Instanz, also die Revision, ist dann vor dem Bundesgerichtshof.

Allerdings kann nicht jedes Verfahren alle drei Instanzen durchlaufen, da gibt es eine Reihe von Hürden. Üblicherweise kommen entweder nur hohe Streitwerte bis zum Bundesgerichtshof oder Rechtsfragen, de komplex sind und für die Rechtsfortbildung zumindest eine gewisse Bedeutung haben können.

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