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Mietzahlung: 15 % Umsatzeinbußen sind nicht unzumutbar

Mietzahlung: 15 % Umsatzeinbußen sind nicht unzumutbar

Von Thomas Waetke 27. Oktober 2020

In Zeiten des Lockdowns im März/April mussten viele Unternehmen schließen. Bei Ladengeschäften haben Gerichte bereits entschieden, dass der Lockdown keine Höhere Gewalt sei: Das Risiko obliege allein dem Mieter (siehe meinen Beitrag hier).

Vor dem Landgericht Mannheim landete nun ein Fall, in dem der Mieter ohne Verbot durch die Corona-Verordnungen sein Unternehmen vorübergehend geschlossen hatte; das Unternehmen begründete die freiwillige Schließung mit Umsatzeinbußen von bis zu 15 %. Aus diesem Grund wollte das Unternehmen die Miete nicht bezahlen und berief sich u.a. auf den sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage: Hätte man bei Vertragsschluss gewusst, dass solch schwere Zeiten kommen könnten, hätte man den Mietvertrag so nicht abgeschlossen.

Das Landgericht Mannheim sah das aber jetzt anders: Es sei zu beachten, dass im Rahmen eines Mietvertrags der Mieter das Risiko aller betriebsbezogenen Umstände trage, also insbesondere das sogenannte Verwendungsrisiko. Der vorliegende Fall rechtfertige keine Abweichung von der Risikoverteilung.

Und: Das Festhalten an der Mietzahlungspflicht sei dem Unternehmen auch nicht unzumutbar. Die Umsatzeinbußen führen nach Ansicht des Gerichts nicht zu einem Anpassungsanspruch gegenüber dem Vermieter: Bei Umsatzeinbußen von bis 15 % sei noch nicht von einer Unzumutbarkeit auszugehen, entschied das Landgericht Mannheim.

Hintergrundinfo
Wie schon zu den anderen Urteilen bzgl. Geschäftsraummiete von mir angemerkt: In diesen Fällen handelt es sich um langfristige Mietverträge. Bei der klassischen Veranstaltung ist das typischerweise anders: Hier mietet der Veranstalter für wenige Stunden oder Tage eine Location. Ob und inwieweit die Geschäftsraummiete-Urteile hierher übertragen werden können, würde ich also mit einem großen Fragezeichen versehen.

Interessant ist in diesem Fall der Wert „15%“: Würde der Ausfall also signifikant höher liegen, könnte dies nach Ansicht zumindest des Landgerichts Mannheim ggf. einen Anpassungsanpruch begründen. Das dürfte für kurzzeitige Locationmieten durchaus zutreffen.

Hintergrundinfo
Der Wegfall der Geschäftsgrundlage bzw. § 313 BGB führt zu einem Anpassungsanspruch. Während bei Höherer Gewalt der Vertrag bereits kraft Gesetz aufgelöst wird, wird beim Wegfall der Geschäftsgrundlage geprüft, ob die Vertragskonditionen fairerweise nachträglich angepasst werden müssen. Das Gesetzt tut sich natürlich schwer damit, „einfach so“ in die Vertragsautorität der Vertragspartner einzugreifen. Daher ist es auch richtig, dass die Gerichte gewisse Hürden setzen, bevor es zu einer Anpassung kommen kann.

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