Mietvertrag: Vorgehen bei Versagung der Betriebserlaubnis

Mietverträge über Locations können über einen Tag geschlossen werden oder über viele Jahre. In allen Fällen hat der Mieter aber ein wesentliches Interesse: Dass die Location für den Zweck nutzbar ist, für den er die Location anmietet. Hinter einer solchen Nutzung steht oftmals eine Bau- oder Betriebsgenehmigung. Diese kann aus vielerlei Gründen auch wieder entzogen werden, oder von Anfang an erst gar nicht erteilt werden.

Daher können Vermieter und Mieter ein Interesse haben, das Thema „Genehmigung“ auch im Mietvertrag zu regeln. Ein solcher Fall landete nun beim Bundesgerichtshof: Der Vermieter vermietete eine Location für mehrere Jahre an einen Mieter, und schrieb in den Mietvertrag folgende Klausel:

„Der Vermieter übernimmt keinerlei Gewähr für die Erteilung oder den Fortbestand von Genehmigungen oder Konzessionen, die zum Spielbetrieb benötigt werden.“

Tatsächlich wurde für den Betrieb der Location dann die Genehmigung versagt, und der Mieter wollte darauhin die Miete nicht mehr bezahlen. Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass ein solche Klausel wirksam ist – und der Mieter letztendlich die Miete bezahlen müsse.

Die Versagung einer Betriebsgenehmigung aus gebäudebezogenen Gründen fällt in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Bei einer Vermietung ist solch eine Versagung einer Genehmigung dementsprechend ein Mietmangel, der den Mieter berechtigt, Mietzahlungen einzustellen.

In Bezug auf die Klausel im Mietvertrag muss man aber unterscheiden:

1. Ist die Klausel individuell vereinbar, ist sie im Regelfall wirksam.
2. Handelt es sich bei der Klausel um eine AGB-Klausel (wenn sie also öfter verwendet wird, siehe hier), dürfte sie eher unwirksam sein (die Gerichte haben das nicht entschieden, da es in dem Fall eine Individualklausel war; dennoch klang in dem Urteil durch, dass die Klausel als AGB-Klausel wohl unwirksam ist).

Der Mieter seinerseits kann sich mit einer Klausel helfen, in der er eine aufschiebende Bedingung bis zur Genehmigungserteilung oder ein Rücktrittsrecht bei versagter Genehmigung vereinbart.