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108/17 Mietvertrag: Kann Vermieter Zusatzkosten vom Mieter verlangen?

108/17 Mietvertrag: Kann Vermieter Zusatzkosten vom Mieter verlangen?

by 3. Mai 2017

Wenn Vermieter und Mieter einen Mietvertrag bspw. über eine Veranstaltungslocation schließen, dann vereinbaren sie typischerweise einen Mietpreis.

Ist für die vermietete Location die Versammlungsstättenverordnung (VStättVO) anwendbar, dann ist der Vermieter nicht nur Vermieter, sondern auch Betreiber der Versammlungsstätte: Ihn treffen dann nicht nur mietvertragliche Pflichten, sondern auch die Pflichten eben aus der VStättVO.

  • Die Pflichten als Vermieter ergeben sich aus dem Mietvertrag bzw. aus dem Mietrecht (hauptsächlich im BGB geregelt).
  • Die Pflichten als Betreiber ergeben sich aus dem Baurecht, insbesondere aus der VStättVO.

Baurechtliche Pflichten für den Vermieter

Im Rahmen der VStättVO muss der Vermieter ggf. einen Ordnungsdienst bestellen (und auch ggf. bezahlen), eine Brandsicherheitswache, er braucht ggf. ein Sicherheitskonzept usw. Das alles kostet Geld.

Kein Problem hat der Vermieter, wenn er schon bei Mietvertragsschluss die konkreten Kosten beziffern kann, die basierend auf den Pflichten aus der VStättVO entstehen und die er von seinem Mieter ersetzt haben will.

Problematisch ist es aber, wenn – wie üblich – diese Kosten bei Mietvertragsschluss eben noch nicht bekannt sind. Dies kann ganz einfach daran liegen, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses der Mieter noch gar nicht genau sagen kann, wie seine Veranstaltung aussieht – und der Betreiber dementsprechend mangels Informationen noch gar nicht wissen kann, welche Zusatzkosten bei ihm entstehen.

Eine weit verbreitete Lösung ist, dass im Mietvertrag dann geregelt wird, dass der Mieter Kosten des Sicherheitsdienstes, der Brandsicherheitswache usw. zu tragen hat.

Problem: Kosten im Vorfeld oft unbekannt

Das aber ist problematisch: Denn schließlich kann der Mieter diese zusätzlichen Kosten im Voraus nicht kennen und kalkulieren. Außerdem wäre er dem Betreiber hier nahezu schutzlos ausgeliefert, wenn dieser es „übertreibt“ und bspw. deutlich mehr Ordner bestellt als notwendig – der Mieter das aber zahlen soll.

Umgekehrt muss der Betreiber/Vermieter aber ein Interesse daran haben, sich die Nachforderungsmöglichkeit im Vertrag vorzubehalten.

  • Gar keine Regelung im Mietvertrag kann dazu führen, dass der Vermieter auch nichts nachfordern kann.
  • Eine unwirksame Regelung führt zum selben Ergebnis: Der Vermieter verliert sein Nachforderungsrecht, wenn er es auf eine unwirksame Klausel stützt.

Bei der Formulierung im Mietvertrag sind aber die (sehr hohen) Anforderungen an das „AGB-Recht“ zu berücksichtigen. Das betrifft u.a. folgende Paragraphen:

  • § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
  • § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB: Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
  • § 309 Nr. 1 BGB: Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam eine Bestimmung, welche die Erhöhung des Entgelts für Waren oder Leistungen vorsieht, die innerhalb von vier Monaten nach Vertragsschluss geliefert oder erbracht werden sollen.
  • § 315 BGB: Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist. (…) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht.

Interessen beider Vertragspartner

Insgesamt müssen die Interessen des Vermieters und die Interessen des Mieters in Einklang gebracht werden. Die Klausel darf nicht dazu führen, dass der Vermieter über eine solche Nachforderungsklausel einen missliebigen Mieter loswerden kann, indem er einfach diese Nebenkosten in horrende Höhen schraubt, die den Mieter veranlassen, freiwillig aus Sorge vor hohen Kosten zu kündigen.

Insoweit sollte u.a. in der Klausel klargestellt werden, warum der Betreiber/Vermieter überhaupt das Recht haben soll, nachträglich die Kosten zu erhöhen bzw. überhaupt geltend zu machen (eben bspw. weil er bei Abschluss des Mietvertrages womöglich noch keine Informationen vom Mieter erhalten hat, um diese Kosten zu beziffern).

Da die Betriebspflichten grundsätzlich das Problem des Vermieters sind, kann er auch nicht automatisch die Kosten abwälzen, die dadurch entstehen. Dazu braucht er eine ordentliche Klausel im Mietvertrag.

Ein weiteres Problem: Am Beispiel des Ordnungsdienstes kann es zum Streit darüber kommen, welche Anzahl von Ordnern notwendig ist und damit dann auch, ob der Mieter nachher auch für eine übervorsichtige Mehrbestellung durch den Betreiber bezahlen muss. Umso wichtiger ist, in der Klausel die unterschiedlichen Interessen ausgewogen zu berücksichtigen.

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Urheberangabe für das/die Foto(s) (Symbolfoto):

  • Versammlungsstätte mit leeren Sitzreihen und Bühne: © raywoo - Fotolia.com