Mietminderung bei fehlender Genehmigung und Fluchtmöglichkeit?

Ein Unternehmen mietete für den Betrieb eines Seminarraums bzw. einer Galerie für kleinere Veranstaltungen wie Tagungen u.a. gewerbliche Räumlichkeiten bei einem Vermieter.

Die Mieterin aber zahlte keine Miete, und berief sich dabei auf verschiedene Mängel, u.a. dass es für das oberste Geschoss – eine ehemalige Hausmeisterwohnung – keine Genehmigung für eine gewerbliche Nutzung gab und für 2 Obergeschosse ein zweiter Rettungsweg fehlte.

Der Vermieter erhob Klage gegen die Mieterin auf ca. 100.000 Euro. Er berief sich dabei auf eine Klausel im Mietvertrag: “Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bleiben unberührt” und war der Meinung, dass die Mieterin daher gar nicht habe die Miete mindern dürfen.

Keine Genehmigung = Mietmangel?

Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mietmangel dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt war und ein Einschreiten auch nicht ernstlich zu erwarten war.

Eine tatsächliche Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs (und damit ein Mietmangel) liegt nur dann vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; dem Mieter ist es deshalb grundsätzlich zuzumuten, die behördlichen Anordnungen auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen.

Ein solcher behördlicher Bescheid, der eine gewerbliche Nutzung entsprechend dem Mietzweck untersagt hat, war in diesem beschriebenen Fall aber nicht ergangen, somit lag auch kein Mietmangel vor.

Kein 2. Rettungsweg = Mietmangel?

Streitig ist der tatsächliche Umstand, ob die Baugenehmigungsbehörde die Erteilung einer Genehmigung der geplanten Nutzung als Konferenz- und Seminarraum wegen eines fehlenden zweiten Rettungswegs ausgeschlossen hat bzw. ob mit einem entsprechenden Einschreiten der Behörde ernstlich zu rechnen gewesen sei. Zwar hatte die Eigentümerin des Nachbargebäudes noch keine Erklärung über die Übernahme einer Verpflichtung, für das hier streitgegenständliche Grundstück einen zweiten Rettungsweg zur Verfügung zu stellen, abgegeben. Ob gleichwohl ein Einschreiten der Behörde ernsthaft zu erwarten war, ist jedoch zwischen den Parteien streitig.

Ob ein zur Minderung berechtigender Mangel darin zu sehen ist, dass der Mieterin eine Nutzung nicht zuzumuten sei, weil wegen des fehlenden zweiten Rettungswegs ihre Seminar- bzw. Veranstaltungsteilnehmer an Leib und Leben gefährdet gewesen wären, spielt keine Rolle: Denn ob eine solche Gefährdungslage überhaupt besteht, ist fraglich – denn es hatte schon immer eine zweite Fluchtmöglichkeit über das Nachbargebäude gegeben, auch wenn diese erst später formell legalisiert worden war.

Formal hat das Gericht der Klage des Vermieters stattgegeben, da die Mieterin sich nicht auf das Minderungsrecht hatte stützen können. Die Mieterin hätte hier richtigerweise nicht die Miete einfach mindern, sondern Ansprüche aus § 812 BGB erheben müssen, also auf – aufgrund möglicher Mängel – ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters.