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Miete in der Pandemie: Gericht entscheidet pro Wegfall der Geschäftsgrundlage

Miete in der Pandemie: Gericht entscheidet pro Wegfall der Geschäftsgrundlage

Von Thomas Waetke 26. Februar 2021

Veranstaltungen sind großteils verboten, Veranstaltungsstätten vielfach geschlossen, der Einzelhandel darf nicht öffnen… der wirtschaftliche Schaden ist immens. So stellen sich Mieter die Frage, ob sie verpflichtet sich, die Miete zu bezahlen auch dann, wenn sie den gemieteten Raum aufgrund der Beschränkungen nicht nutzen dürfen.

Vor Gericht sind bereits einige Fälle gelandet, in denen es um die Ladenmiete von Einzelhandelsgeschäften ging, die geschlossen werden mussten. Die Gerichte haben dabei soweit ersichtlich mehr oder weniger einheitlich zu Gunsten des Vermieters entschieden:

  • Ein Mangel der Mietsache liege nicht deshalb vor, weil es zu einer angeordneten Schließung komme.
  • Höhere Gewalt habe das Mietverhältnis nicht unmöglich gemacht, da es allein das Risiko des Mieters sei, dass er den gemieteten Raum vorübergehend mal nicht nutzen zu können.
  • Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage liege nicht vor, da es einem Mieter in einem langzeitigen Mietverhältnis angesichts der Risikoverteilung nicht unzumutbar sei, die Miete zu bezahlen.

Nun geht das Oberlandesgericht Dresden einen anderen Weg – erfreulich für alle Mieter, weniger erfreulich für die Vermieter.

Denn das Oberlandesgericht Dresden hat nun entschieden, dass die staatliche Schließungsanordnung durchaus eine Störung der Geschäftsgrundlage sei. Dadurch müsse es auch zu einer Anpassung des Mietvertrages kommen – und zwar für die Dauer der angeordneten Schließung. Hierbei betrachtet das Oberlandesgericht Dresden eine Reduzierung der Miete um 50 % als gerechtfertigt, da keine der Vertragsparteien diese Störung verschuldet oder vorhergesehen habe. Daher sei es angemessen, die damit verbundenen Risiken gleichmäßig auf den Mieter und Vermieter aufzuteilen.

AGB-Check

Bereits seit März 2020 tobt ein Streit in der Rechtswissenschaft, ob bzw. wann Höhere Gewalt vorliegt oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage; sehr umstritten ist dabei die Frage, wie die Risikoverteilung vorzunehmen ist. Zwischen 0 und 100 % werden hier alle Varianten diskutiert; und tatsächlich gibt es auch viele Rechtsmeinungen, die zu einer hälftigen Teilung des Risikos tendieren – und damit zu einer Halbierung der vereinbarten Zahlungsansprüche.

Es bleibt nun abzuwarten, ob sich auch andere Gerichte dieser Meinung anschließen. Und vor allem, ob und wie sich diese Entscheidung auf die Veranstaltungsbranche auswirkt, bei der Räumlichkeiten für Veranstaltungen meist nur für wenige Tage angemietet werden.

Hintergrundinfo
Die Pandemie wirkt sich nicht automatisch als „Höhere Gewalt“ auf alle Verträge und alle vertraglich geschuldeten Leistungen aus. Hierbei ist genau zu differenzieren, welche Leistungen im Vertrag tatsächlich unmöglich geworden sind, und welche nicht.

Scheidet die Höhere Gewalt aus, kann aber ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen. Hierbei kommt es u.a. darauf an, ob die Fortsetzung des Vertrages zu den bisherigen Bedingungen angesichts der Risikoverteilung zumutbar ist. Lesen Sie hierzu meinen Beitrag zur gesetzlich fingierten Vermutung der Vertragsstörung.

Veranstaltungen sind großteils verboten, Veranstaltungsstätten vielfach geschlossen, der Einzelhandel darf nicht öffnen… der wirtschaftliche Schaden ist immens. So stellen sich Mieter die Frage, ob sie verpflichtet sich, die Miete zu bezahlen auch dann, wenn sie den gemieteten Raum aufgrund der Beschränkungen nicht nutzen dürfen.

Vor Gericht sind bereits einige Fälle gelandet, in denen es um die Ladenmiete von Einzelhandelsgeschäften ging, die geschlossen werden mussten. Die Gerichte haben dabei soweit ersichtlich mehr oder weniger einheitlich zu Gunsten des Vermieters entschieden:

  • Ein Mangel der Mietsache liege nicht deshalb vor, weil es zu einer angeordneten Schließung komme.
  • Höhere Gewalt habe das Mietverhältnis nicht unmöglich gemacht, da es allein das Risiko des Mieters sei, dass er den gemieteten Raum vorübergehend mal nicht nutzen zu können.
  • Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage liege nicht vor, da es einem Mieter in einem langzeitigen Mietverhältnis angesichts der Risikoverteilung nicht unzumutbar sei, die Miete zu bezahlen.

Nun geht das Oberlandesgericht Dresden einen anderen Weg – erfreulich für alle Mieter, weniger erfreulich für die Vermieter.

Denn das Oberlandesgericht Dresden hat nun entschieden, dass die staatliche Schließungsanordnung durchaus eine Störung der Geschäftsgrundlage sei. Dadurch müsse es auch zu einer Anpassung des Mietvertrages kommen – und zwar für die Dauer der angeordneten Schließung. Hierbei betrachtet das Oberlandesgericht Dresden eine Reduzierung der Miete um 50 % als gerechtfertigt, da keine der Vertragsparteien diese Störung verschuldet oder vorhergesehen habe. Daher sei es angemessen, die damit verbundenen Risiken gleichmäßig auf den Mieter und Vermieter aufzuteilen.

Bereits seit März 2020 tobt ein Streit in der Rechtswissenschaft, ob bzw. wann Höhere Gewalt vorliegt oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage; sehr umstritten ist dabei die Frage, wie die Risikoverteilung vorzunehmen ist. Zwischen 0 und 100 % werden hier alle Varianten diskutiert; und tatsächlich gibt es auch viele Rechtsmeinungen, die zu einer hälftigen Teilung des Risikos tendieren – und damit zu einer Halbierung der vereinbarten Zahlungsansprüche.

Es bleibt nun abzuwarten, ob sich auch andere Gerichte dieser Meinung anschließen. Und vor allem, ob und wie sich diese Entscheidung auf die Veranstaltungsbranche auswirkt, bei der Räumlichkeiten für Veranstaltungen meist nur für wenige Tage angemietet werden.

Hintergrundinfo
Die Pandemie wirkt sich nicht automatisch als „Höhere Gewalt“ auf alle Verträge und alle vertraglich geschuldeten Leistungen aus. Hierbei ist genau zu differenzieren, welche Leistungen im Vertrag tatsächlich unmöglich geworden sind, und welche nicht.

Scheidet die Höhere Gewalt aus, kann aber ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen. Hierbei kommt es u.a. darauf an, ob die Fortsetzung des Vertrages zu den bisherigen Bedingungen angesichts der Risikoverteilung zumutbar ist. Lesen Sie hierzu meinen Beitrag zur gesetzlich fingierten Vermutung der Vertragsstörung.

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  • Thomas-Waetke_Profil: © Sebastian Heck
  • Stehender Richter-Hammer aus Gerichtssaal: © sergign - Fotolia.com