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aus dem Eventrecht
Mangel, Anzeige, Minderung

Mangel, Anzeige, Minderung

Von Thomas Waetke 3. November 2010

Der Bundesgerichtshof (kurz: BGH) hat eine bestimmte Reihenfolge festgelegt, die der Mieter einhalten muss, wenn er einen Mangel an der Mietsache entdeckt. Andernfalls riskiert er sogar die Kündigung.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter Schimmel entdeckt und in den nächsten vier Monaten die Miete nicht bezahlt – und dabei aber versäumt, dem Vermieter zu sagen, dass es Schimmel gibt. Nach Ansicht des BGH hätte der Mieter aber zuerst den Mangel anzeigen müssen und erst dann die Miete mindern dürfen.

Das Urteil bezieht sich ausdrücklich auf das Wohnraummietrecht, und nicht auf das Gewerbemietrecht. Da der „private“ Mieter aber immer sehr stark geschützt wird (deutlich mehr als der Gewerbemieter), können die Grundsätze dieses Urteils auch auf das für die Eventbranche durchaus vorkommende Gewerbemietrecht übertragen werden.

Wenn zwei Vertragspartner einen Vertrag geschlossen haben (hier einen Mietvertrag), ergeben sich aus dem Vertragsverhältnis einerseits Rechte, andererseits Pflichten: Der eine kann vom anderen etwas verlangen und umgekehrt.

Pflichten des Vermieters:

  1. Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßen Zustand
  2. Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßen Zustand. Diese Pflicht kann der Vermieter in gewissen Grenzen auf den Mieter übertragen.

Pflichten des Mieters:

  1. Zahlung der vereinbarten Miete.

Wenn nun der Vermieter seiner Pflicht „Erhaltung“ nicht nachkommt, kann der Mieter seine Pflicht „Mietzahlung“ zurückhalten (siehe § 320 BGB). Der Mieter muss also nicht „sehenden Auges“ die Miete weiterzahlen, obwohl der Vermieter seinerseits seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt.

Der Vermieter muss aber auch wissen, dass er gerade seine Pflicht gar nicht erfüllt – da er typischerweise nicht dauernd in der Wohnung anwesend ist, kann er von dem Schimmel nur Kenntnis haben, wenn er die Info vom Mieter erhält.

Speziell im Mietrecht (egal ob Wohnraummietrecht, Gewerbemietrecht oder Sachmiete) gibt es zudem die spezielle Regelung des § 536 c BGB: Wenn im Laufe der Mietzeit ein Mangel entsteht und der Mieter die unverzügliche Mangelanzeige unterlässt, kann er weder Schadenersatz verlangen noch die Miete mindern.

Das bedeutet: Wenn Sie einen Mangel entdecken, melden Sie diesen unverzüglich dem Vermieter, und zwar aus Beweisgründen am besten per Fax oder zumindest per E-Mail. Dies sollten Sie auch dann tun, wenn die Mietzeit nur recht kurz ist, bspw. bei einer eintägigen Veranstaltung. Sie entgehen dann aber dem Risiko, dass später ein Richter sagt, mangels Mangelanzeige gibt es auch keine Ansprüche.

Einschub: Bekanntlich gibt es so genannte Fixgeschäfte: Eine vom Gesetz vielleicht vorgeschriebene Fristsetzung ist sinnlos, wenn eine spätere Erfüllung aber wirklich zu spät wäre. Beispiel: Der Sänger soll um 20 Uhr auftreten und 1,5 Stunden singen, um 22 Uhr ist die Veranstaltung schon wieder vorbei. Der Sänger kommt aber erst um 22 Uhr. Hier vom Veranstalter zu verlangen, er soll jetzt noch eine Frist setzen, ist sinnlos. Grundsätzlich aber muss der Gläubiger seinem Schuldner die Möglichkeit geben, seine Leistung (noch) erbringen zu können.

Manchmal kommt ja alles auf einmal: Der Vermieter will seine Miete haben, Sie entdecken den Mangel und Zeit ist auch keine da. Wenn Sie unter diesen Umständen zahlen, dann schreiben Sie deutlich in den Verwendungszweck „Unter Vorbehalt der Rückforderung wegen Mangel an der Mietsache„. Natürlich ist dann zwar erstmal das Geld weg, aber der Vermieter lässt sie zumindest in der Halle und dreht den Strom nicht ab. Das kleinere Übel im Vergleich zur Absage der Veranstaltung und eines späteren Streites über einen hohen Schadenersatz wegen der ausgefallenen Veranstaltung ist, die Miete zu zahlen – aber dann eben unter Vorbehalt.

Urheberangabe für das/die Foto(s) (Symbolfoto):

  • Mietvertrag mit Lupe: © VRD - Fotolia.com