Mietrecht

Kündigungsschutz für Gewerbemieter und der Nachweis der finanziellen Umstände

Von Thomas Waetke 20. November 2020

Ein Gaststättenbetreiber hatte im Rahmen der Pandemie keine Miete mehr bezahlt, woraufhin der Vermieter den Vertrag gekündigt hatte. Der Gaststättenbetreiber berief sich auf die Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB, wonach pandemiebedingte Nichtzahlungen nicht zu einer Kündigung führen sollen.

Die Sache landete schließlich vor dem Oberlandesgericht Nürnberg, da es u.a. um die Frage ging, ob und was der Gaststättenbetreiber beweisen müsse. In dem Verfahren hatte der Gaststättenbetreiber “nur” seine betriebswirtschaftlichen Auswertungen sowie Eidesstattliche Versicherungen von sich und seinem Steuerberater vorgelegt, dass er im April 2020 einen Umsatz von 0 € gehabt habe und in den Monaten Juni und Juli nur sehr geringe Umsätze, die er mit wenigen Gästen im Außenbereich erwirtschaftet habe. Bereits aufgrund von Umsatzausfällen im März und April 2020 seien die finanziellen Reserven des Beklagten für die sonstigen Zahlungsverpflichtungen (Personal und bereits getätigte Wareneinkäufe) verbraucht worden. Die gewährte Corona-Soforthilfe von 9.000 € sei verbraucht und habe den Finanzbedarf nicht decken können.

Dem Landgericht Nürnberg-Fürth reichte das in der ersten Instanz nicht aus, das Landgericht erklärte die Kündigung für rechtmäßig.

Das Oberlandesgericht Nürnberg korrigierte diese Entscheidung jetzt aber: Der Mieter müsse nicht nachweisen, dass er vermögenlos sei und keine anderen finanziellen Möglichkeiten mehr habe; unter der Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB reiche es aus, dass der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung die Miete dargelegt werde, so das OLG: Der Kündigungsausschluss verlange nicht den Nachweis, dass der Mieter die geschuldete Miete möglicherweise aus sonstigen Quellen als den laufenden gewerblichen oder sonstigen Erträgen aufbringen könnte.

Für das Oberlandesgericht war es auch nicht ausschlaggebend, dass der Gaststättenbetreiber nach Fälligkeit der letzten streitigen Miete im Juni wieder erhebliche Einnahmen hat generieren können. Denn: Nachdem die Miete im Voraus am Monatsanfang zu zahlen war, aber nicht gezahlt wurde, folgt daraus nicht, dass das vorangehende Unvermögen zur Zahlung rückwirkend entfiele, wenn nach Fälligkeit der Mietzahlung gewisse Mittel zur Verfügung standen.

Thomas Waetke

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