In einem vom Oberlandesgericht (kurz: OLG) Düsseldorf entschiedenen Fall hatte ein Mieter eines Kulturzentrums die Mietzahlungen eingestellt, da er das Kulturzentrum (das früher ein Bahnhof war) nicht so nutzen konnte wie geplant.
Insbesondere bei Lautstärke-intensiven Musikveranstaltungen hatte es Probleme mit den Nachbarn gegeben, weshalb auch solche Veranstaltungen nicht mehr durchgeführt werden konnten. Der Denkmalschutz verhinderte geeignete Umbaumaßnahmen, ebenso fehlte die behördlich genehmigte Nutzungsänderung von Bahnhof zu Versammlungsstätte. Daher war der Mieter der Auffassung, dass die Mietsache einen Mangel habe, der die vertragsgemäße Nutzung des Kulturwerkes hindere.
Im Mietrecht können tatsächlich fehlende oder nicht erreichbare Genehmigungen ein Mangel der Mietsache sein (siehe § 536 BGB). Der Mieter kann für die Zeit, in der der Mangel besteht, die Miete mindern.
Im konkreten Fall vor dem OLG Düsseldorf hatten Mieter und Vermieter einen Mietvertrag geschlossen. Als Mietzweck wurde angegeben „Betrieb eines Kulturzentrums“. In der Satzung des Mieters waren als Veranstaltungen auch Gesprächskreise und Theatervorstellungen genannt. Dass der Mieter auch lautstarke Musikveranstaltungen durchführen wollte, ergab sich für den Vermieter nicht – weder aus den Vorgesprächen noch aus dem Vertrag.
Das OLG Düsseldorf entschied daher, dass die Mietsache gerade keinen Mangel habe – da sich aus dem Mietvertrag nicht ergeben würde, dass der Mieter (Veranstalter) auch laute Musikveranstaltungen durchführen möchte und dass dafür ggf. Umbaumaßnahmen erforderlich seien, sei das vermietete Gebäude auch in einem vertragsgemäßen Zustand vermietet. Immerhin waren ja Veranstaltungen ohne besondere Lautstärke möglich.
Hinweis
Es macht Sinn, in Verträgen ausführlich und sorgfältig zu formulieren, was die Vertragsparteien wollen. Denn es gibt durchaus Fälle, dass der Mieter dann berechtigt die Miete mindern könnte: Hätte im oben dargestellten Fall der Mieter klar gemacht, dass er Musikevents durchführen möchte, hätte er die Miete auch mindern können – da dann der Vermieter ein Gebäude vermietet hätte, das die erforderliche Genehmigung nicht erhält.
Beispiele für ggf. erforderliche Regelungen im Mietvertrag:
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Was genau ist Zweck des Mietvertrages?
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Was hat der Mieter in dem Gebäude vor?
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Wer ist für die Einholung der Genehmigungen verantwortlich?
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Was passiert, wenn die Genehmigungen nicht erteilt werden?
Außerdem muss der Vermieter prüfen, ob er Betreiber der Versammlungsstätte ist/wird. Betreiber ist grundsätzlich der Eigentümer; allerdings kann auch ein Mieter oder Pächter, der die Versammlungsstätte längere Zeit mietet/pachtet, Betreiber sein. Diese Frage gilt es insbesondere bei Nutzungsänderungen sorgfältig zu prüfen, und zwar im Interesse sowohl des Vermieters als auch des Mieters! Denn einer der beiden ist künftig auch Betreiber mit der Konsequenz der Betreiberhaftung aus der jeweiligen Landes-Versammlungsstättenverordnung.
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