Fälligkeit der Miete

Ein Veranstalter hatte im Oktober 2010 einen Mietvertrag mit einer Gemeinde über eine Mehrzweckhalle abgeschlossen, in der Mitte 2011 eine dreitägige Veranstaltung stattfinden sollte. Nach Vertragsschluss hatte der Veranstalter plötzlich eine Mietrechnung erhalten, mit der der Vermieter den gesamten Mietbetrag in Rechnung gestellt und Zahlung binnen 14 Tagen verlangt hatte.

Auf Nachfrage, warum die Rechnung schon so früh gestellt worden sei, erklärte der Vermieter, dass dies so „üblich“ sei und da im Mietvertrag dazu nichts geregelt sei, sei auch die Miete sofort zu bezahlen.

Das Problem hier heißt „Fälligkeit“: Wann ist die Mietzahlung fällig, d.h. wann muss sie erbracht werden? Eine Vorschusszahlung bzw. Kautionszahlung ist im Mietvertrag nicht vereinbart worden.

Grundsätzlich sagt das Gesetz, dass Leistungen „sofort“ zu erbringen sind (§ 271 BGB). Die Vertragspartner können hiervon auch grundsätzlich abweichen und etwas anderes vereinbaren.

Im Mietvertragsrecht gibt es allerdings Sonderregelungen:

Hier handelt es sich um Gewerbemietrecht. Eine gesetzliche Regelung zur Fälligkeit der Miete findet sich in § 579 BGB. Absatz 2 verweist bei Räumen (die Mehrzweckhalle gilt als „Raum“) auf den § 556 b BGB (also zufällig doch wieder auf die Regelung zur Wohnungsmiete. Bei der Fälligkeit der Miete werden der Wohnraum und der Gewerberaum gleich behandelt).

Hiernach ist die Miete fällig „zu Beginn“ des Mietverhältnisses, spätestens am 3. Werktag.

Das bedeutet:

• Der Mieter kommt automatisch in Verzug mit der Mietzahlung, wenn die Zahlung nicht bis spätestens am 3. Werktag der Mietdauer erfolgt ist.
• Bei einer kürzeren Mietdauer muss die Zahlung entsprechend zu Beginn, aber vor dem Ende erfolgen.
• Hinweis: Maßgeblich ist der Zahlungseingang beim Vermieter. Der Mieter muss also rechtzeitig vorher die Überweisung vornehmen.
• Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter die Miete vorher bezahlt.

Tipp:

Aus Sicht des Vermieters macht es daher Sinn, im Mietvertrag eine vom Gesetz abweichende Fälligkeitsregelung zu vereinbaren.