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Der Bundesgerichtshof lässt noch einige Fragen offen

Der Bundesgerichtshof lässt noch einige Fragen offen

Von Thomas Waetke 14. Januar 2022

In einem ersten Beitrag vom Dienstag habe ich bereits über ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs berichtet, der über die Pflicht zur Mietzahlung bei pandemiebedingter Schließung entschieden hat. Mit diesem zweiten Beitrag setze ich das fort, denn die Thematik ist rechtlich nicht ganz so simple.

Im ersten Teil hatte ich die zwei zentralen Fragen erklärt: Nämlich, dass eine Anordnung zur Schließung eines Ladengeschäfts (denn darum ging es in dem Prozess) nicht zur Unmöglichkeit des Mietvertrages und damit nicht zur Höheren Gewalt führt – denn der Vermieter kann auch weiterhin den gemieteten Raum dem Mieter überlassen.

Zudem hat er nunmehr explizit festgestellt, dass in derlei Fällen aber die Grundsätze des sog. Wegfalls der Geschäftsgrundlage anwendbar sind.

Machen wir also hier weiter.

Risiko der Pandemie muss niemand alleine tragen

Der Wegfall der Geschäftsgrundlage ist nur anwendbar, wenn die unveränderte Fortführung des Vertrages unzumutbar ist, da sich ein unvorhergesehenes und unerkanntes Risiko verwirklicht hat. Mit Blick auf die Pandemie hat der Bundesgerichtshof entschieden:

„Durch die COVID-19-Pandemie hat sich damit letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. … Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.“

Das bedeutet, auch übertragen auf Veranstaltungen:

Kann der Mieter/Veranstalter die Räume (oder die bestellten Dienstleistungen) pandemiebedingt nicht nutzen, kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht – und zwar dergestalt, dass die Höhe der vereinbarten Zahlungen reduziert werden kann. Ich schreibe bewusst „kommt in Betracht“ und „kann“ – denn zwar hat der BGH bis hierher klare Aussagen getroffen, aber ab jetzt wird es schwammig.

Denn: Der Bundesgerichtshof hat explizit klargestellt, dass es bei der Frage, ob und wie die Anpassung erfolgen müsse, keinen Automatismus geben soll – d.h. man wird künftig wohl nicht mehr einfach „halbe halbe“ machen können (auch, wenn das in vielen Fällen einfach praktisch war). Vielmehr ist der Einzelfall maßgeblich:

„Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf … einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind.“

Wie funktioniert eine solche Abwägung nach Ansicht des Bundesgerichtshofes?

Abwägung erforderlich

Zunächst ist zu schauen, welche Nachteile dem Mieter durch die Maßnahmen und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen, so der BGH. Bei Veranstaltungen muss man hier ggf. differenzieren: Wollte der Veranstalter mit der Veranstaltung Geld verdienen? Oder handelte es sich bspw. um eine Veranstaltung für die eigenen Mitarbeiter, auf der gar kein Umsatz hätte erwirtschaftet werden wollen bzw. können?

Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.

Außerdem sind grundsätzlich auch etwaige finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen oder auch Leistungen seiner Versicherung zum Ausgleich dieser pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.

Schwierigen Fragen bleiben offen

Von diesem Urteil hatte ich mir allerdings etwas mehr versprochen. Der Bundesgerichtshof mag in der Sache Recht haben, wenn er auf den Einzelfall abstellt und einer pauschalen Quotierung der Zahlungsansprüche eine Abfuhr erteilt. Allerdings macht er damit auch die Tür für eine Vielzahl von neuen komplizierten Rechtsfragen auf. Ein paar Beispiele, was nun auf die Vertragsparteien zukommt, wenn sie sich nicht vorher einigen können:

  • Ohne eine Offenlegung von Umsätzen, Kosten und Gewinnen, vermutlich mit Hilfe von Steuerberatern u.a., wird man nicht mehr weit kommen.
  • Was passiert mit angeschafftem Material, das der Veranstalter in Erwartung seiner Veranstaltung gekauft oder gemietet hat? Werden diese in die Abwägung mit einbezogen? Inwieweit muss der Veranstalter versuchen, Kauf- und Mietverträge aufzulösen und von dort möglichst billig wieder herauszukommen? Abgesehen von dieser Rechtsfrage: Würde man sie bejahen, würde es ja bedeuten, dass erst andere Verträge abgewickelt und um die billigste Lösung gestritten werden müsste – aber: Wenn der BGH diesen Weg bei der Raum-Miete gewählt hat, warum sollte das anders sein bei der Mobiliar-Miete? Und welche Abwicklung hat dann Vorrang?
  • Und wie ist zu bewerten, ob der Mieter anderweitig Risiken reduziert hat, bspw. indem er seine Mitarbeiter in Kurzarbeit geschickt hat? Müsste der Mieter dann nicht zwangsläufig erst alle Mitarbeiter in Kurzarbeit schicken oder sogar kündigen, bevor er überhaupt die Möglichkeit hätte, die Miethöhe anzupassen?

All diese Fragen sind m.E. äußerst kompliziert zu lösen, vor allem mit viel Aufwand.

Sonderfall „Beginn der Pandemie“?

Auch ungeklärt ist, ob und inwieweit die vorgenannten Erkenntnisse aus diesem Urteil übertragbar sind auf

  • Sachverhalte, die nicht bereits im April 2020 zu Tage getreten sind, sondern im 2. oder späteren Lockdown;
  • Sachverhalte, wenn die Verträge nach Mitte März 2020 geschlossen wurden, also zu einem Zeitpunkt, in dem bekannt war, dass es eine Pandemie gibt;
  • Sachverhalte, in denen es nicht um mehrjährige Mietverträge geht, sondern wie bei Veranstaltungen eher typisch um wenige Tage und alle diese Tage von dem Lockdown bzw. Schließungsmaßnahmen betroffen sind. In diesem Sachverhalt müsste m.E. sogar der Mieter noch eine viel leichtere Möglichkeit haben, die Zahlungsansprüche zu reduzieren, wenn nicht sogar auszuschließen: Denn in dem vom BGH entschiedenen Fall handelte es sich um 1 Monatsmiete in einem mehrjährigen Mietverhältnis, also prozentual um wenige Prozent. Bei vielen Veranstaltungsausfällen aber wurde die Mietdauer zu 100 % gestört – daher kann es durchaus sein, dass der Bundesgerichtshof in solchen Fällen eine andere Abwägung vornehmen würde.

Wie geht es weiter?

Übrigens, der Bundesgerichtshof hat die Abwägung in dem Fall nicht selbst vorgenommen, sondern an die vorherige Instanz, das Oberlandesgericht Dresden zurückverwiesen: Das Oberlandesgericht muss nun diese Abwägung vornehmen, der Prozess geht also erstmal weiter.

Augenscheinlich könnte sich der Vermieter „freuen“, angesichts dieser Herausforderungen, die der Mieter erstmal bewältigen muss. Aber: Der Vermieter sollte nicht zu sehr frohlocken, denn dem Mieter kann es ja durchaus gelingen, nachzuweisen, dass er tatsächlich durch die Mietzahlung sehr belastet würde und er ausreichend viel getan hat, das Risiko zu verringern. Außerdem: Wendet der Mieter zur Nachweisführung Kosten auf, kann es passieren, dass der Vermieter diese am Ende auch noch erstatten muss.

Daher bleibt es dabei: Es ist sinnvoll, sich vernünftig außergerichtlich zu einigen, ohne diese Detailfragen auf die Spitze zu treiben.

Derzeit sind noch weitere Revisionsverfahren beim Bundesgerichtshof anhängig; vielleicht klärt er dort noch einige offene Fragen, ansonsten wird sich die Prozess-Spirale noch ein paar Jahre weiterdrehen (bis nämlich diese offenen Fragen durch alle Instanzen durch irgendwann wieder beim BGH landen).

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